Il tema NPL rimane di forte attualità sui media. Ogni giorno i maggiori quotidiani e tg nazionali trattano il tema, direttamente e indirettamente. Di questi giorni la novità della creazione del Fondo Atlante e la pubblicazione dei più recenti dati inerenti la quantità e la tipologia dei crediti in sofferenza.

A volte, forse totalmente controcorrente rispetto agli attori di questo mercato, ci sembra che non si stia centrando il problema e che si stiano adottando soluzioni palliative, o certamente non radicali.

Alcune riflessioni:

– fa specie che nessuno (!) ponga l’accento sul fatto che una grande massa di crediti insoluti è figlia essenzialmente di un’economia decrescente o peggio insostenibile, e che non si intravede alcun segno tangibile all’orizzonte di un deciso miglioramento di questa economia e dei grossi problemi della nostra generazione (disoccupazione giovanile, insostenibilità dell’impianto pensionistico per citarne due). Questo significa con grande probabilità che una volta sistemati questi crediti deteriorati in un medio lasso di tempo, ce ne troveremo davanti almeno altrettanti da sistemare. Punto e a capo, in breve.

– il >70% delle sofferenze italiane fanno riferimento al 3% dei soggetti coinvolti; il >80% delle sofferenze italiane fa riferimento a crediti erogati ad aziende. Se il problema NPL è un problema di quantità, perché non partire da qui? Allo stato sono in atto interventi generalisti (ovvero sul 97% dei soggetti coinvolti) e non sono state adottate misure particolari per il credito PMI, per il quale l’iniziativa è lasciata ad azioni individuali.

– tutto ciò premesso, non ha senso pensare che il mercato NPL soprattutto come attualmente impostato possa essere causa della nostra economia. Era e resta soprattutto un effetto. La vera causa dell’economia è l’economia reale, gli stipendi, i consumi, i beni di prima necessità.

Non sta scritto da nessuna parte che una volta svuotati i magazzini di NPL gli Istituti di credito inizieranno a erogare nuova finanza a soggetti indebitati che percepiscono redditi precari. Noi operatori di questo mercato (molti di noi, almeno) facciamo bene il nostro lavoro e inseriamo la nostra professionalità in un contesto che oggettivamente ne aveva bisogno; questo comunque non significa neanche lontanamente che siamo l’ago della bilancia dell’economia, come distortamente comunicano i media.

L’ago della bilancia è l’economia vera, è di questa che la politica dovrebbe occuparsi.

Emanuele Grassi

È abbastanza semplice fare una disamina dei problemi; la parte difficile è trovare le soluzioni, e renderle pratiche.

Normalmente nasce un problema quando all’interno della stessa dinamica operano due o più forze contrastanti. Nel caso dei crediti non-performing, si tratta nella maggior parte dei casi della necessità di risultati al passo con il mercato attuale (globale, veloce, in evoluzione continua) in contrasto con le risorse scarse messe a disposizione per il recupero. Un fatto di economia, principalmente.

Trattandosi di istituti di credito e società molto capitalizzate, è facile intuire come queste risorse ci siano e che quindi non vengano impiegate volutamente. In ballo entrano altre questioni come l’impiego delle risorse umane (che tocca a volte anche aspetti sociologici) e l’aspetto strategico; alla fine, si tratta comunque per gli originator di un’attività non-core.

E quindi? Va da sé che quando le risorse scarseggiano, chi vuole eccellere aguzza l’ingegno. Se la recessione economica ci ha insegnato qualcosa, è proprio questo.

Ecco dunque alcune soluzioni d’ingegno applicate alle tematiche recentemente trattate, non tutte farina del nostro sacco:

1) Sostituiamo la funzione “incaglio” (nel vecchio senso della parola) con una funzione ibrida che abbini attività di drive-by attinenti alla qualità del credito come controllo redditi e verifiche anche a campione dei cespiti ipotecati con attività di marketing e cross-selling, facilitate anche dalla migliore conoscenza delle situazioni, come vendita di prodotti assicurativi ed erogazione di nuovo credito a soggetti meritevoli magari anche a scopo di miglioria ed efficientamento per i beni oggetto di garanzia;

2) Promuoviamo una riforma chiara e definitiva del diritto fallimentare, con tempi e costi certi per chi promuove e semplificazione degli approcci stragiudiziali;

3) Normalizziamo le partnership industriali tra soggetti originator e imprenditori interessati a investire nella conversione di immobili/aree di grandi dimensioni e destinate a scopi vetusti e non valorizzabili;

4) Rendiamo la trattazione dei crediti NPL una disciplina a tutti gli effetti, per la quale prevedere un’istruzione specifica e per la quale i soggetti ausiliari saranno sempre soggetti competenti e specializzati, attenti alla tutela del debitore quanto alle peculiarità del creditore;

Mi verrebbe da obiettare se fossi il lettore che è molto più facile a dirsi che a farsi. Trattasi pur sempre di una disamina teorica, sia pure basata su casi pratici e testimonianze dirette. Il nostro auspicio che per primi “seguiremo” è che venga preso come un indirizzo, una spinta a migliorare, un infinito a cui tendere con forza anche senza necessariamente raggiungere.

Emanuele Grassi

Diamo seguito al nostro post pubblicato di recente elencando gli altri 3 punti cruciali per i quali, secondo alcuni esponenti di banche e uffici legali, risulta difficile gestire il credito non performing:

4) durata delle procedure concorsuali: lunghissima, o incerta nella migliore delle ipotesi. Quasi impossibile per investitori esterni calcolarne la durata con esattezza, troppe le variabili. Va da sé che i prezzi proposti saranno esigui, per mettere in conto la peggiore delle ipotesi; difficile anche pensare che tali crediti possano essere ipersvalutati per via di agenti esterni non controllabili. Domanda e offerta hanno entrambe ragione, e così il mercato si ferma.

5) liquidità ferma sui c/c delle procedure: parliamo di miliardi (!!) di Euro fermi su qualche c/c o libretto di risparmio in attesa di essere ripartiti, magari per mesi o addirittura anni. Non vi è la possibilità di pagamenti diretti ai creditori se non in caso di mutuo fondiario e tipicamente nelle procedure esecutive (ex art. 41 TUB), nessuna regola o tempi certi per la distribuzione. In caso di vendite in più lotti o incassi differiti, spesso si attende l’ultimo incasso per distribuire arrecando un notevole danno al creditore.

6) difficoltà tipicamente italiana di valutare l’asset impresa: in Italia, i crediti NPL corporate rappresentano l’82% del totale in termini di volumi. 4 euro su 5, in pratica. Il paradosso sta nel fatto che questa tipologia di crediti è la più ostica da recuperare, la più difficile da prezzare (vedi punto 4) e la più complessa da valorizzare, considerata la forte incidenza delle PMI in termini di posizioni (anche se non di volumi; di questo parleremo un’altra volta…). Come si fa a prezzare un credito corporate di un artigiano edile, o di un’impresa artigiana con due operai? Oggi vale 100, domani può valere 0…

Va detto che le opinioni raccolte non sono state una semplice disamina di problemi; in molti hanno proposto delle soluzioni a ognuno dei punti elencati. Alcune delle soluzioni proposte tengono poco in considerazione il mercato NPL e dimostrano una volta di più quanto la distanza tra alcuni uffici/creditori e gli accadimenti dell’economia di strada sia ampia e difficile da colmare; è giusto comunque dire che una buona parte di esse sono intelligenti e non vengono applicate per via di budget limitati o della scarsa autonomia gestionale dei dipartimenti, per i quali ogni modifica richiede infiniti percorsi burocratici.

Nel corso della prossima pubblicazione condivideremo quelle secondo noi più valide e aggiungeremo un poco di farina del nostro sacco laddove riteniamo di poter dare un contributo.

Emanuele Grassi

La nostra attività ci mette spesso nella condizione di capire e osservare l’economia da un punto di vista privilegiato.

È come se lavorassimo in una sorta di anticamera della realtà, nella quale è possibile verificare quante persone e aziende stanno avendo difficoltà economiche importanti. In quali settori, in quali zone lavorano, in quali zone abitano.

Nel corso della quotidianità nascono spesso dei momenti di confronto con i player del settore, e soprattutto con coloro che si occupano di gestire i crediti non-performing per conto delle banche e delle SGC. I primi riescono a verificare velocemente come cambiano le dinamiche dell’economia, stando all’interno di un Istituto che contiene normali sportelli e uffici legali; i secondi normalmente sono più orientati alla profittabilità dei NPL e hanno il polso sull’andamento del mercato, le recenti operazioni di cessione, la liquidità presente nel mercato, i prezzi di scambio.

E così spesso, davanti a un caffè o negoziando crediti, si ha l’opportunità di chiedere dei crediti in sofferenza ai diretti interessati.

Recentemente sono emersi almeno 6 punti di difficoltà importanti e condivisi che oggi rallentano o impediscono la gestione serena di un credito da esigere, e ne determinano un prezzo ancora molto basso:

1) Anomalie di drive by e nessun controllo circa la qualità del credito in itinere: la più macroscopica delle anomalie è che non c’è nessuna cultura di gestione corretta di un credito prima che questo credito si deteriori. Prevenire è meglio che curare, e qui non si fa alcuna prevenzione. Nessun controllo circa la qualità del mantenimento di un asset immobiliare; l’unica tutela riguarda gravi danni, ma nella maggior parte dei casi è il cattivo utilizzo e mantenimento a danneggiare un bene. Nessuna verifica preventiva anche sul reddito dei privati, ci si accorge del problema se salta qualche rata o nei rari casi in cui il debitore è lungimirante e si presenta in banca per negoziare;

2) Scarsità di soluzioni a carattere stragiudiziale e poco tutelanti per chi le propone; tutte le soluzioni di intervento attualmente possibili, in particolare modo riferite alle procedure concorsuali (concordato in continuità, ristrutturazione debiti, concordato con assuntore) secondo gli attori principali del mercato sono troppo onerose e richiedono tempi lunghi. Si segnala in particolare modo la dispersione delle risorse, per esempio l’accettazione di piani concordatari “alla cieca” o la facilità dei curatori nel fare cause e citazioni a spese delle procedure;

3) Necessità di adoperare conversioni soprattutto su stabili industriali: gli uffici legali e contenzioso delle banche lamentano il fatto di non avere risorse da impiegare per intervenire in modo attivo sugli asset difficili da collocare. Un esempio su tutti: vecchi fabbricati industriali e artigianali presenti nelle aree urbane delle città, per i quali i comuni sarebbero disposti anche a concedere edificabilità senza pagare oneri pur di sbarazzarsene, e per i quali non ci sono i budget necessari alla demolizione/riqualificazione né per presentare nuovi progetti;

….continua….

Emanuele Grassi

Ogni lingua è l’espressione della storia e della cultura dei territori in cui viene parlata. Attraverso le parole creiamo il nostro mondo, lo rappresentiamo per come esso ci appare e comunichiamo agli altri la nostra percezione di realtà.

È normale dunque che nelle pieghe di una lingua parlata siano contenuti significati molto più profondi di quelli letterali e possiamo scorgere tendenze significative rispetto ai modi di vivere e pensare di interi popoli e culture.

Per fare un esempio, la traduzione del concetto di “lavoro” nei vari idiomi dice molto dell’atteggiamento storico della popolazione nei confronti di esso. Ciò che per l’italiano rappresenta il lavoro (labor, ossia “fatica”) per il tedesco è un beruf (“chiamata”), per il britannico è un job (“gobba”) o work (stessa etimologia di “tortura”); per i francesi addirittura un travail (“travaglio”).

Le diverse regioni italiane mantengono traccia nei loro dialetti della definizione che più è stata ritenuta calzante dalla popolazione, ed è rimasta a dispetto dell’uniformazione della lingua italiana.

Lo stesso esempio può essere ripreso per analogia con ogni concetto significativo. Oggi proviamo a capire come nel nostro ambito di competenza il progressivo avanzare della lingua inglese porta con sé nuovi significanti e progressivamente nuove percezioni degli stessi soggetti. Abbiamo individuato tre parole significative:

– pignoramento: l’equivalente del pignoramento nella disciplina civilistica inglese è il foreclosure, che può essere tradotto letteralmente come “chiusura immediata”. In effetti in presenza di foreclosure negli Stati Uniti il processo di repossess del creditore e dello sgombero di un immobile è brevissimo, per permettere il ricollocamento immediato dell’asset. “Pignoramento” contiene la radice etimologica della parola “pegno”, a testimonianza di quanto valore sia da sempre stato dato nel nostro Paese alla garanzia ipotecaria e all’immobile quale garanzia e bene di valore per eccellenza.

– sofferenze: vengono chiamati così in italiano quei crediti di dubbia riscossione con i debitori in stato di insolvenza. La parola caratterizza perfettamente l’atteggiamento nostrano del debitore nei confronti del debito insoluto. In inglese tali posizioni vengono invece definite non performing loans; il punto di vista qui è quello del creditore, i cui crediti non producono introiti e i cui asset vengono definiti distressed.

– fallimento: in questo caso trattasi di una parola che ha una traduzione simile (failure, to fail) e che viene applicata in modo diverso. In italiano implica una situazione fortemente negativa, una disfatta (dal dizionario, “clamoroso insuccesso”), in inglese ha una carica emozionale più lieve ed è più assimilabile a “errore”, “caduta”, “insuccesso”, lasciando in qualche modo intendere che si tratta di qualcosa che può accadere e che fa parte del gioco.

Definire la stessa cosa con due etichette differenti cambia completamente il tipo di energia e di atteggiamento verso di essa. Da differenti pensieri si producono differenti azioni, e quindi differenti risultati. Nel caso di specie, rispetto alla definizione autocommiserativa e statica di “sofferenze” risulta estremamente più funzionale la definizione di NPL; parimenti il nostro lavoro diventa più efficace se iniziamo a sceglierlo e interpretarlo come un beruf, una chiamata, una missione.

Emanuele Grassi

Come ben descritto nella prima parte del post registriamo un andamento irregolare del mercato immobiliare: la particolarità rispetto al precedente ciclo è il cambiamento radicale delle condizioni sociali ed economiche dei lavoratori dipendenti.
Essi rimangono ben propensi a comprare immobili anche indebitandosi, tuttavia le nuove forme contrattuali d’assunzione non sono ancora state recepite dal mercato del credito, e difficilmente lo saranno.

Ecco allora delinearsi un nuovo scenario nel mercato ordinario delle compravendite immobiliari, più vicino al modello anglosassone.

Ipotizziamo 3 grandi cambiamenti nel mercato immobiliare del prossimo futuro:

– assestamento del numero delle transazioni:
le compravendite raggiungeranno un numero fisiologico in linea con il nostro PIL e si assesteranno per qualche tempo non essendo trainate da nuove erogazioni di mutui;

– minor numero di privati proprietari di case e diminuzione della qualità media degli immobili:
avremo meno persone che potranno permettersi una casa di proprietà, e si abbasserà di conseguenza la qualità media che i proprietari di casa mettono nelle Loro abitazioni. L’artigianato locale e la manodopera di qualità sono tratti caratteristici del nostro Paese, e dovremo avere cura di difenderli;

– nascita di forme diverse di abitazione, basate sulla condivisione delle spese e degli spazi (co-housing, social housing, co-working, edifici a impatto zero);

Riteniamo dunque che anche l’approccio al mercato immobiliare vada modificato in funzione di valorizzare i nostri crediti non-performing. Per ogni cambiamento, proponiamo un nuovo approccio:

– valutiamo gli immobili secondo il loro rendimento netto:
l’immobile probabilmente perderà il suo status di traino e indotto per l’economia, e diventerà sempre più asset da reddito; in questo senso è bene fare attenzione sin d’ora a tutti quegli asset che possono scontare una forte correzione sul prezzo, dovuta appunto al fatto che non è commisurato al rendimento (si prendano come esempio le ville della Versilia o di molti appartamenti della Costa Smeralda)

– consideriamo la qualità degli immobili come un valore aggiunto:
… anche se non direttamente proporzionale al prezzo. Un immobile con finiture di pregio e arredamenti di qualità sarà più difficile da trovare, e potrà essere una variabile determinante per la vendita o messa a reddito;

– iniziamo a valutare le nuove forme di abitazione e di approvvigionamento dei clienti:
anche se al momento co-housing e simili possono sembrare opzioni azzardate rappresentano il futuro delle iniziative immobiliari; presto la sharing economy e il crowdfunding saranno applicati anche al mercato immobiliare e potranno anche essere se opportunamente regolamentate soluzioni intelligenti al problema del credito.

Auguri sinceri di Buon Natale e buone feste da tutto il nostro staff.

Emanuele Grassi