Le modifiche introdotte dal DL 34/2019, successivamente convertito nella Legge n. 58/2019, hanno introdotto e istituzionalizzato due nuove modalità di approccio alla gestione immobiliare, intesa come property management e come riqualificazione degli asset posti a garanzia di crediti. Stiamo parlando delle società veicolo d’appoggio (SVA, meglio conosciute dagli addetti ai lavori come “Reoco”) e delle SPV immobiliari, novità assoluta per il panorama italiano.
Le prime citate sono state utilizzate praticamente da subito per almeno due ragioni:
1. di fatto esistevano già, il DL ha semplicemente istituzionalizzato e regolamentato una prassi consolidata;
2. le agevolazioni introdotte dal legislatore hanno reso l’utilizzo delle SVA evidentemente conveniente anche nei casi in cui in precedenza non lo sarebbe stato (sull’argomento vedi approfondimento “Come non usare una Reoco“).
Discorso diverso invece, per le SPV 130 Immobiliari. La poca conoscenza di questo strumento da parte degli addetti ai lavori e il particolare ambito di applicazione, hanno reso più cauta l’accoglienza di questa novità. Mi riferisco in particolare al fatto che in Italia, chi opera nel mondo del recupero crediti ha nel tempo acquisito familiarità con il concetto della cartolarizzazione, mentre chi opera nel campo immobiliare molte volte non conosce l’argomento.
Di recente, alcuni nostri investitori e clienti sono venuti a conoscenza delle SPV 130 Immobiliari e ci hanno chiesto un supporto tecnico e pratico per capire meglio in cosa sostanzialmente differiscono i due soggetti giuridici in questione. Oltre alle ovvie differenze di profilo applicativo, ci sono almeno 3 temi operativi sui quali porre l’attenzione:
– mentre le SVA godono di agevolazioni fiscali per il pagamento dell’imposta di registro in fase d’acquisto e possono beneficiare di dette facilitazioni anche i futuri acquirenti, le SPV 130 Immobiliari non hanno questa possibilità; probabilmente perché nel primo caso si ritiene di dover agevolare un’attività propedeutica al recupero del credito, ma di fatto non-core per alcuni player del mercato;
– per entrambi, il modello di gestione applicato alla segregazione patrimoniale deve e dovrà considerare le diverse tipologie di obbligazioni che il la società veicolo va andrà a contrarre. Ad esempio: la proprietà di un immobile genera delle obbligazioni implicite come il pagamento delle imposte (IMU, Tari etc) e le spese condominiali; questi soggetti sono potenziali creditori ai quali difficilmente si potrà far accettare ex post la segregazione patrimoniale e la non petition clause;
– l’approccio contabile è simile, pur trattandosi di una Spv e di una società di capitali. Ci sono invece differenze sostanziali con le Spv di cartolarizzazione crediti: una su tutte la detraibilità dell’IVA, che nella Spv 130 immobiliare diventa possibile, pro-rata permettendo.
Più in generale, l’argomento può generare diversi spunti di riflessione soprattutto in riferimento alle Spv 130 Immobiliari per le quali al momento si tratta più di teoria che di pratica; nel corso del 2021 con ogni probabilità il legislatore chiarirà i punti d’ombra rimasti e nasceranno le prime prassi operative.
Emanuele Grassi
