Il ruolo del servicer e le nuove regole del recupero crediti

Il ruolo del servicer e le nuove regole del recupero crediti 1

Da diverse settimane tiene banco tra gli addetti ai lavori del mondo NPE lo spauracchio di un DL orientato all’aiuto di famiglie e imprese in difficoltà. Molti colleghi e i principali player/istituzioni hanno già espresso il loro pensiero, al quale non possiamo che allinearci: così come pensato non è certamente attuabile e gli effetti negativi sull’economia in generale sarebbero molti di più di quelli positivi.

Ciò doverosamente chiarito, è nostra intenzione con questo articolo sollevare l’attenzione su altre tematiche sempre afferenti parte debitrice, figlie dello sviluppo di questa nuova industria. Non teoriche, ma pratiche e già presenti nella quotidianità del nostro lavoro.

Si fa un gran parlare (giustamente, aggiungerei) di sostenibilità e di criteri ESG applicati a tutti gli ambiti dell’impresa e della produzione. Sta dunque maturando nel lavoratore e nel consumatore la consapevolezza e la necessità di capire qual è l’impatto delle proprie scelte sull’ambiente, inteso non solo con accezione “green“.

La nostra giovane industria del recupero crediti si trova da qualche mese a questa parte a fronteggiare una situazione totalmente inedita. Con ogni probabilità il lettore è un addetto ai lavori, eviterò pertanto di approfondire le dinamiche congiunturali del periodo (materie prime, inflazione, tassi in rialzo etc.); vorrei invece porre l’attenzione su una dinamica in crescendo che sta avendo un forte impatto, sociale e disallineato, sull’economia reale.

In maniera forzatamente semplificata ecco in sintesi cosa sta accadendo: per via dell’aumento dei tassi di riferimento e per via della necessità di sostenere BP audaci, le condizioni di rientro per un debitore stanno diventando insostenibili.

L’aggettivo non è usato casualmente: ciò che tipicamente accade è che una rateizzazione che tenga conto delle prospettive di realizzo dei servicer/noteholders raramente è compatibile con le capacità di rientro del debitore. In questi casi il servicer per sostenere i numeri propone un significativo versamento upfront, nonostante sia lapalissiano che in una situazione di tensione finanziaria è improbabile che il debitore abbia accumulato risparmi significativi.

Ma questa è solo una faccia della medaglia. Il tema vero non è rappresentato dal peggioramento delle condizioni di rientro, ma dalla disparità/disomogeneità netta ed evidente tra diversi debitori nella medesima situazione. In buona sostanza, le speranze di un debitore di redimere la propria posizione dipendono in egual misura dalla propria capacità di ricominciare a produrre reddito e dalla fortuna di aver trovato il creditore giusto. 

Il rialzo dei tassi e dunque dei rendimenti attesi per gli investitori di questa asset class ha solo evidenziato e reso estremo un fenomeno già iniziato con le prime cessioni massive dei crediti in sofferenza. Le conseguenze di questa tendenza sono diverse, tutte con impatto sociale evidente e trasversale:

• differenze di condizioni tra debitori dello stesso Istituto/originator secondo il timing e le condizioni della cessione dei crediti

• differenze di condizioni tra debitori di istituti diversi che hanno contratto la medesima tipologia di finanziamento

• disallineamento di interessi e diversità di approccio tra i diversi creditori: quelli che possono permettersi di “coltivare” il cliente e sostenere un piano di rientro, e quelli che non hanno interesse a coltivare il cliente perché non fanno banca e non possono fare altro che agire giudizialmente.

Sono certo che chi ci legge ha perfettamente compreso che l’articolo non ha contenuti moralisti, o buonisti. Noi e tutti i colleghi continuiamo e continueremo a svolgere il nostro compito con professionalità, a perseguire gli obiettivi dei BP nel rispetto dei codici deontologici né più né meno come prima. Siamo altresì certi che il lettore ha ben chiaro che le dinamiche qui descritte sono nettamente scollegate dal tema “proposta legge Congedo”, che non è certamente la soluzione.

Ciò non toglie che non si possa evidenziare una tendenza significativa, pregnante per il nostro tessuto sociale, che va a minare alcuni tratti caratteristici della nostra cultura quali ad esempio la proprietà della prima casa.

Altrettanto evidente è che, se esiste una soluzione questa si trova al di fuori dalla nostra industria e non può essere lasciata nell’autonomia dei player operanti all’interno del libero mercato. A nostro modo di vedere ciò che va inizialmente fatto, come minimo e rapidamente, è diffondere cultura in questo senso. Occorre maggiore consapevolezza per il consumatore e per le aziende di quanto sia mutata la filiera del credito, di quali siano le esigenze dei nuovi attori e le conseguenze delle stesse, già a partire dal contratto di erogazione del credito.

Citando un caro amico, siamo il paese in cui per fare un PAC da 100 eur/mese serve una profilazione dell’attitudine al rischio e famiglie senza alcuna educazione finanziaria contraggono liberamente mutui a cinque zeri. Tutto ciò è esemplificativo della situazione attuale, per un cambio di rotta servirà remare forte e controcorrente.

Emanuele Grassi

R come Risoluti

R come Risoluti 2

Pubblicato l’08/10/2021 su Creditvillage.news

Prima di consegnare questo editoriale alla redazione di Credit Village ho chiesto di poter partecipare e assistere all’evento “A tutta R” del 15 luglio scorso a tema Real Estate; ho pensato che, dopo mesi di isolamento, sarebbe stato più corretto assorbire e in qualche modo farsi portavoce anche del pensiero dei colleghi, degli addetti ai lavori e perché no anche dei competitor. Solo quelli bravi ovviamente 😊

Credo di aver fatto bene. In questo particolare momento storico partecipare a questi eventi è già un successo di per sé, a maggior ragione immaginavo che sarebbe stato comunque soddisfacente incontrare persone dal vivo e scambiare con loro opinioni alla “vecchia maniera”. La tavola rotonda a cui ho partecipato è stata ben moderata e partecipata da colleghi molto competenti e garbati che colgo l’occasione per salutare e ringraziare.

Oltre a questo, ho avuto modo di ascoltare idee interessanti, spiegate con competenza e udite udite….nuove! Ho avuto l’impressione che dopo la sbornia iniziale durata qualche anno di tecnologia applicata alla materia, dopo una serie di novità normative importanti (forse troppo ravvicinate tra loro), si sia fatta una scrematura naturale e siano rimaste in auge solo quelle cose utili al primo sguardo e della cui utilità si potrebbe spiegare facilmente anche a un non addetto ai lavori. E’ come se, in qualche modo, la pandemia avesse esteso i suoi effetti anche su questo.

Qualche esempio pratico:

Reoco: durante il confronto con gli altri colleghi, si è fatta chiarezza sulle possibilità di utilizzo dello strumento e su come quest’ultimo viene ormai usato con consapevolezza dal mercato. Rimangono comunque aperti dei temi, uno su tutti la supposta limitazione circa l’utilizzo dello strumento alle SPV che comprano direttamente da altre SPV. In questo modo verrebbero esclusi tutti quei crediti ipotecari cartolarizzati con GACS o cartolarizzati per ragioni diverse, generando una disparità e un pregiudizio che appare esterno alla ratio legis. Sarebbe interessante sentire cosa ne pensa il legislatore perché in fondo molti altri privilegi, vedi ad esempio quelli del 41 TUB, vengono trasmessi alle SPV senza limitazioni di sorta;
-Cartolarizzazioni immobiliari: rispetto a un anno fa è completamente cambiata la percezione e la consapevolezza delle potenzialità dello strumento. La platea dei first mover, inizialmente ristretta ai soggetti già avvezzi alla cartolarizzazione e ai titoli ABS, si sta allargando anche al mondo immobiliare “puro” coinvolgendo nuovi punti di vista e nuove tematiche (una su tutte, la possibilità di cartolarizzare terreni edificabili ed edificare usando fondi rivenienti dall’emissione);
-Big Data: è il tema del nuovo decennio, coinvolge tutti gli ambiti della nostra vita e non poteva non entrare anche nel mercato NPL e Real Estate. Negli ultimi anni è stato tutto un proliferare di software, open data, spider applicati a tutte le banche dati possibili immaginabili, valutatori automatici etc etc. Per la prima volta ho avuto modo di ascoltare (e condividere) che paradossalmente un eccesso di dati può generare l’effetto opposto a quello desiderato in partenza. I lettori di Taleb si riconosceranno nell’assunto finalmente esplicitato apertamente in pubblico. La possibilità di recuperare dati con facilità è andata molto oltre il necessario e il dovuto; questo vale sia per il nostro business sia probabilmente per molti altri. Dobbiamo iniziare lavorare sull’interpretazione dei dati, il machine learning è la strada e l’accumulazione compulsiva certamente non può esserlo.
-Crowdfunding: il processo di regolamentazione di questa attività è in fase avanzata; si è parlato di un imminente regolamento europeo che permetterà di conseguenza l’attività cross-border, rendendo di fatto il settore maggiormente attrattivo. Se in fase iniziale il tema appariva poco adatto a processi molto regolamentati e compliant, passo passo si è adattato e sta conquistando quote importanti di mercato. Sarà interessante capire se nel prossimo futuro questo tipo di capitali riusciranno a entrare anche in un sistema sino ad ora dedicato a clienti professionali di diritto o su richiesta.

Ne potrei fare altri, seguendo il medesimo fil rouge. Queste iniziative collaterali ma complementari al core business significheranno nuovi capitali, supply chain allargate e un maggiore indotto. Il processo di trasformazione, almeno sotto il profilo economico/finanziario, di un bene immobile in un bene mobile sembra davvero in fase di maturazione.

A noi operatori non resta che fare tesoro della lezione riducendo drasticamente i fronzoli e concentrandoci su soluzioni efficaci, qui e ora. Andiamo incontro a tempi incerti e dobbiamo fare scorta del maggior numero possibile di certezze.

Emanuele Grassi

Reoco e Coronavirus: opportunità dopo la pandemia

Reoco e Coronavirus: opportunità dopo la pandemia 3

Pubblicato il 21/04/2020 su Credivillage.news

La pandemia coronavirus e il conseguente lockdown arrivano nel momento in cui lo strumento Reoco/SVA si stava consolidando nell’operatività del settore.

Salvo qualche (lieve) dubbio interpretativo sull’applicazione della norma, lo scenario operativo sembrava entrato negli standard degli operatori e di tutti coloro che si occupano di NPL-UTP ipotecari. Il quadro normativo era delineato, temi quali segregazione patrimoniale e neutralità fiscale superati e accettati.

Insomma, il repossess degli immobili posti a garanzia dei crediti non era più una peculiarità di alcuni servicer specializzati nell’attività immobiliare ma una tipica way-out da considerare per ogni credito ipotecario.

E ora?

Viviamo un periodo di incertezza su scala globale, la maggior parte dei settori economici sono in questa situazione e il mondo del recupero crediti non fa di certo eccezione. I servicer che hanno consolidato da poco la loro attività immobiliare potrebbero avere qualche dubbio in più nella contingenza ed è possibile che nei prossimi mesi la cessione dei crediti possa diventare uno strumento privilegiato per attenuare l’impatto negativo sul cashflow.

Gli antichi ci insegnano a percorrere la via “negativa”; prima di inventarci qualcosa di nuovo, è bene togliere il superfluo e concentrarsi sulle azioni che hanno funzionato e continueranno a funzionare.

Nel caso delle SVA e del mercato immobiliare, ci sono almeno quattro capisaldi da cui ripartire:

  • Datio in solutum: in questo periodo di sospensione dei termini processuali, le azioni stragiudiziali fanno la differenza. Ecco che l’acquisizione di un immobile nella modalità datio in solutum può diventare determinante per il recupero di un credito in tempi utili; lo è a prescindere, ma lo diventa a maggior ragione ora che nel conteggio giudiziale dovremmo aggiungere tempi e costi dovuti all’emergenza Covid-19;
  • Riqualificazione a medio termine: è probabile che il mercato immobiliare dei prossimi mesi sconterà la questione coronavirus, trattasi di capire in che misura; questo significa che tutti i progetti di repossess/riqualificazione a medio-termine trovano maggior senso in questo periodo storico. L’operatore si trova spesso al centro della scelta amletica tra vendere as is/giudizialmente e acquisire l’asset per riqualificarlo e trarne maggior profitto. Ora è probabile che la seconda opzione abbia più forza;
  • Location: la regola d’oro del mercato immobiliare continuerà a valere in ogni epoca. Il repossess di immobili in una buona posizione è sempre di partenza una buona idea: alzi la mano chi non avrebbe voluto trascorrere la quarantena in una villa sul mare a Vulcano o in una tenuta in Toscana;
  • Amenities: in questi giorni ci siamo accorti di quanto terrazzi, giardini e spazi esterni siano importanti per un’abitazione; in realtà per gli operatori lo sono sempre stati e hanno sempre rappresentato un punto differenziante nella scelta di un immobile da acquistare. Attenzione perciò alle nuove frontiere del comfort: qualità dell’aria ed efficientamento energetico stanno finalmente per diventare dei driver

Emanuele Grassi

Che cos’è il “valore”?

Che cos’è il “valore”? 4

La nostra azienda ha una forte anima real estate e come tutti gli operatori di questo mercato la nostra divisione si è approcciata con curiosità al mondo proptech (acronimo per Property Technology, vale a dire l’applicazione di tecnologie informatiche al mondo real estate). 

Le piattaforme nate con questo modello propongono tra le altre cose: servizi innovativi di intermediazione immobiliare, gestione delle proprietà immobiliari secondo modelli automatizzati, crowdfunding, valutazione degli immobili da remoto.

È proprio quest’ultima applicazione che ha suscitato maggiormente il nostro interesse; è significativo per il nostro business poter valutare il maggior numero di immobili nel minor tempo possibile. L’enorme mole di dati a disposizione dei fornitori di questi servizi (cd. Big Data) è promessa di accuratezza. 

Secondo una recente indagine di Crif (fonte “Il Sole 24 Ore”) non è esattamente così. Più di due terzi di queste perizie riportano valori differenti dalla realtà dei fatti. 

È possibile dunque basarsi (solo) su queste valutazioni per prendere decisioni? 

Con questo grado di incertezza, a chi possono servire queste perizie?

E soprattutto, cosa si intende per “valore”?

La partita si gioca sostanzialmente sui dettagli. Ci sono delle variabili che incidono sulla valutazione dell’immobile che non possono essere misurate da remoto, o magari solo parzialmente. 

Qualche esempio:

  • gli affacci 
  • il vicinato
  • il contesto
  • il rapporto tra mq e numero vani
  • la qualità dei comparables
  • il rapporto tra stato dei luoghi, destinazione d’uso e utente

A partire da un valore statico, questi parametri incidono sul prezzo di perizia in modo significativo. È tuttavia complesso attribuire a priori l’incidenza di queste variabili, l’unica possibilità è interrogare il mercato degli intermediari e dei possibili acquirenti. 

E qui veniamo alla domanda iniziale. 

Tendiamo a dimenticarci che il “valore” economico di un immobile (e di qualunque bene) altro non è che un valore convenzionale, fluttuante, continuamente ridisegnato nel tempo secondo innumerevoli variabili alcune tra le quali non direttamente attinenti il mercato immobiliare (es. tematiche fiscali, politiche, sociali). 

È quindi già complesso attribuire un valore in presenza di tutti i dati variabili, figuriamoci se vogliamo farlo in assenza di alcuni di essi e da remoto. 

Nel mercato NPL, lo strumento tecnologico al servizio delle valutazioni immobiliari può essere un valido aiuto per valutare portafogli molto grandi; i dati di migliaia di posizioni in pasto al “cervellone” ci restituiranno un numero complessivo, che funzionerà solo se considerato nell’insieme. 

Nel caso dei servicer buy-side come GMA, questo tipo di valutazioni (almeno con l’attuale tecnologia disponibile) possono solo fornire un dato indicativo. In presenza di una concentrazione di rischio è necessaria una valutazione specifica, drive-by e con indagine territoriale. 

Sarebbe interessante vedere gli scostamenti della curva di errore in relazione al numero di pratiche prese in considerazione; fino ad allora, affianchiamo il proptech alla tradizione. 

Emanuele Grassi

Convegno Re.o.co e Decreto Legge Crescita: 3 spunti concreti

Il convegno della scorsa settimana sulle Reoco e sui recenti aggiornamenti normativi è stata l’occasione per un confronto aperto sul tema tra gli attori del mercato.

I relatori hanno fornito un quadro completo della situazione attuale, partendo da un overview di mercato fino a descrivere nel dettaglio i casi più particolari.

La scelta dei relatori non è stata casuale, abbiamo scelto dei soggetti che operano direttamente sul campo e con i quali poter parlare di applicazioni pratiche della normativa.

Ne è scaturita una tavola rotonda interessante, dalla quale sono emersi molti spunti di riflessione.

Ne citiamo tre:

1. Fiscalità

È stato sicuramente il tema più dibattuto. Tutti i relatori hanno convenuto che serve maggiore chiarezza, soprattutto in riferimento all’applicazione dell’IVA e alle situazioni in cui l’attribuzione della fiscalità è trasversale su più operazioni non collegate tra loro (es. pro-rata);

2. Segregazione patrimoniale

Anche se è parso chiaro a tutti che il legislatore ha introdotto la segregazione patrimoniale per gli asset acquisiti dalle Reoco-SVA, rimangono da definire alcuni meccanismi operativi. Per esempio, come attribuire un asset o una voce contabile a uno specifico comparto dell’SPV, o come dimostrare la segregazione a terze parti creditori del veicolo;

3. Applicabilità delle agevolazioni fiscali in casi estremi

Ci siamo chiesti se in futuro verrà rivista l’applicazione della norma tout court, considerato il fatto che ora le agevolazioni sono previste a prescindere dall’entità del credito e dall’incidenza delle spese accessorie (capex).

Lato nostro abbiamo sempre creduto che è indispensabile avere una Reoco al servizio delle operazioni di credit management ipotecarie, e riteniamo che a seguito delle modifiche normative ci sarà più consapevolezza e una maggiore domanda dei nostri servizi.

Desideriamo ringraziare tutti coloro che hanno reso possibile questo convegno, con particolare menzione ai presenti in sala che hanno partecipato attivamente alla discussione e contribuito alla buona riuscita dell’evento.

Emanuele Grassi

Come NON usare una Reoco

Ogni operatore nell’ambito della gestione dei crediti ipotecari ha ormai ben presente che cosa sia una Reoco e quale sia lo scopo primario del suo utilizzo.
Il mercato NPL è ormai maturo, ciò che va affinandosi negli anni è la specializzazione e la competenza degli attori. Per chi tratta il nostro segmento conoscere lo strumento Reoco equivale all’ABC.

Anche in considerazione delle recenti novità normative (vedi anche: https://www.gma.it/it/reoco-istruzioni-per-luso/) tutti gli operatori, o quasi, si sono dotati di un’entità giuridica per partecipare alle aste e più in generale per intestarsi gli immobili oggetto di garanzia dei loro crediti. I vantaggi derivanti dall’utilizzo dello strumento sono evidenti.

Sono però altrettanto evidenti gli SVANTAGGI?

Probabilmente no, o forse non ancora. Chi come noi utilizza questo modus operandi da molti anni ha maturato un’esperienza tale da poter individuare alcune criticità; a volte intervenire con una Reoco produce vantaggi solo apparenti nel breve periodo, ma nel lungo periodo potrebbe produrre maggiori costi e difficoltà di gestione.

Ecco a nostro parere quando è meglio NON utilizzare una Reoco:

  • quando l’asset NON è un asset liquido.
    Il valore di perizia non è l’unico parametro da considerare per prezzare un bene, è anche importante capire il grado di liquidità dell’asset nel mercato corrente. L’esempio più classico è quello delle ville costruite in zone poco liquide, dove i periti possono valutare l’immobile basandosi sul valore al mq ma poi, alla prova del mercato, la domanda si approccia con cifre completamente diverse. Peggio ancora se l’asset è valutato in maniera corretta ma la domanda è scarsa;
  • quando il prezzo d’asta NON è sceso almeno del 30% rispetto al valore di realizzo su libero mercato.
    La percentuale di scarto è volutamente significativa, soprattutto per asset di piccole dimensioni dove i costi fissi hanno un’incidenza importante. A volte anche un buon modello software non è in grado di prevedere gli imprevisti connessi al repossess, meglio quindi adottare un approccio conservativo;
  • quando NON è perfettamente chiara la way-out.
    Questo vale soprattutto per gli immobili da completare e/o a destinazione ricettivo/commerciale. Possono verificarsi diversi scenari in corso d’opera, l’utente deve poterli prevedere e pertanto avere liquidità e mezzi necessari per ogni tipo di intervento; inoltre va considerata la fiscalità di ogni singola operazione; nel nostro Paese esistono molteplici casi di applicazione che determinano scenari completamente diversi (basti pensare al pro-rata);
  • quando NON c’è una struttura dedicata all’interno dell’azienda.
    La gestione dei crediti e la gestione immobiliare sono due attività distinte e devono essere seguite da due dipartimenti con competenze diverse. Una volta acquisito un bene tramite Reoco, l’attività a seguire è da considerarsi in tutto e per tutto property management.
  • quando NON sono chiari i costi di gestione.
    La proprietà di un immobile genera una serie di costi, quali ad esempio imu, spese condominiali, costi di manutenzione, spese gestionali interne, deprezzamento da utilizzo o deterioramento da inutilizzo. E’ importante creare un modello che tenga in considerazione il maggior numero di variabili e imprevisti.

A questo proposito GMA organizza il giorno 9 ottobre un seminario a Milano sul tema; presto ne divulgheremo i dettagli. Scrivi a info@gma.it per essere aggiornato.

Emanuele Grassi

Reoco: istruzioni per l’uso

Reoco: istruzioni per l'uso 7

Il DL Crescita del 30.4.2019 recentemente convertito in Legge può considerarsi un passo avanti determinante per l’attività immobiliare connessa al mondo degli NPLs.

Di seguito in via semplificata le tre modifiche più importanti proposte dal legislatore:

  • possibilità di creare società veicolo di appoggio (SVA) con oggetto sociale e scopo unico l’attività immobiliare propedeutica al recupero dei crediti di uno specifico veicolo di cartolarizzazione;
  • trasferimento alla SVA dei benefici della segregazione patrimoniale e della cascata dei pagamenti, tipici delle SPV;
  • possibilità di cartolarizzare immobili anziché crediti;

GMA ha costituito una società Reoco ad hoc, aderente ai dettami del DL Crescita ed esplicitamente collegata al nostro veicolo di cartolarizzazione MB Finance.

Quale impatto potrà avere il DL una volta andato a regime? Molto forte. Soprattutto se gli operatori del settore sapranno attrezzarsi correttamente.
A un primo sguardo, l’utilizzo dello strumento Reoco in questa fase storica porta solo vantaggi. Qualche esempio:

  • abbattimento quasi totale dei costi fiscali di repossess;
  • sgravi fiscali estesi all’acquirente finale con la conseguente maggiore competitività in termini di prezzo rispetto all’offerta del libero mercato;
  • maggiore possibilità di vivacizzare le aste in virtù del minor costo di carico degli immobili;

Tutto vero. Va comunque sempre considerato che l’attività immobiliare connessa ai crediti ipotecari è una vera e propria attività immobiliare; commette un grave errore chi pensa di amministrare società Reoco senza creare un vero e proprio dipartimento dedicato.

La proprietà di un immobile fa maturare onori e anche oneri in capo al proprietario: vedasi imu, spese condominiali, costi di manutenzione e deprezzamento da utilizzo.

È uno strumento utile, indispensabile per chi gestisce crediti, che va usato con parsimonia e senno. Occorre selezionare con attenzione i crediti che realmente possono incrementare il loro valore se “convertiti” in immobili e adeguatamente valorizzati.

In GMA amministriamo Reoco da oltre 10 anni. Abbiamo elaborato diversi tipi di strategie per adeguarci inizialmente al vuoto legislativo, poi alle novità normative previste dal DL del 14 febbraio 2016 n. 18, convertito nella Legge 08/04/2016 n. 49; in particolare le agevolazioni fiscali indicate all’art. 16 comma I, hanno trovato applicazione solo fino al 30 giugno 2017.

Ora portiamo sul mercato una delle prime (forse la prima) Società Veicolo di Appoggio costituita secondo le indicazioni del nuovo DL, nell’auspicio che il cambio di rotta del legislatore sia duraturo e che permetta agli operatori di lavorare a lungo termine con serenità.

Emanuele Grassi

NPL – Art. 560 c.p.c.: un’altra modifica per tutti utile a nessuno

NPL – Art. 560 c.p.c.: un’altra modifica per tutti utile a nessuno 8

La recente modifica dell’art. 560 c.p.c. segna un’altra tappa nel viaggio confusionario del legislatore nel mondo NPL – recupero crediti. Negli ultimi 3 anni sono stati numerosi gli interventi in materia di procedure esecutive e concorsuali, apparentemente utili ma non congruenti. Per citare due esempi:

– con il D.L. 14 febbraio 2016, n. 18, come modificato dalla Legge di Bilancio 2017, n. 232 sono state introdotte agevolazioni all’acquisto degli immobili in asta; la validità della della norma ha riguardato gli atti emessi fino al 30 giugno 2017 e non è stata ulteriormente prorogata;

– attraverso l’esempio di alcuni tribunali considerati “virtuosi”, si è adottato un sistema di custodia attivo che prevedeva tra le altre cose l’accesso anticipato del custode all’immobile (contestuale a quello del ctu) e l’inizio degli accessi bonari e forzosi in tempo utile per consegnare l’immobile libero al decreto di trasferimento. Con la recente modifica, si ritorna alla vecchia prassi e la si consolida.

Il tema non è parteggiare per il debitore o per i creditori; questa situazione di incertezza porta svantaggi a entrambi.

Il legislatore continua a non capire che questo segmento di mercato non ha bisogno di modifiche, ma di certezze e stabilità. Non è importante sapere se un immobile verrà liberato prima o dopo il decreto di trasferimento, al primo o al terzo accesso: l’importante è saperlo con certezza, dall’inizio.

Va sempre ricordato che il debitore è esso stesso beneficiario della vendita giudiziaria: in alcuni casi potrà beneficiarne in denaro, in altri nella riduzione della propria esposizione debitoria. E’ logico dunque che una vendita in asta a prezzo ridotto penalizza entrambi gli scenari.

Ex parte creditoris, rimane difficile capire come sia possibile tollerare e certificare che alle vendite giudiziarie l’acquirente paga oggi un bene del quale avrà titolo di proprietà dopo 3-4 mesi e ne avrà il possesso a data da destinarsi.

L’ obiettivo di questo articolo non è evidenziare che i creditori (banche, fondi etc) sono stati danneggiati dalle scelte del legislatore. Apparentemente a questo giro i creditori sono stati penalizzati e con le precedenti modifiche hanno invece avuto dei benefici; a nostro avviso non è corretta nessuna delle due affermazioni. Una legge che incentiva l’accesso alle aste solo per qualche mese crea un clima di incertezza e confusione tra gli operatori che supera di gran lunga tutti gli effetti positivi creati; per dirla semplice, era meglio non farla neppure.

Gli operatori del settore invocano a gran voce stabilità, coerenza, norme chiare applicate alla lettera. Sapere esattamente quanto tempo occorre per un piano di riparto o per la liberazione di un immobile mette tutti davanti alle proprie responsabilità in modo equivalente, crea un mercato trasparente e tutela i diritti di tutti, debitori inclusi.

Emanuele Grassi

4 cose che ci hanno colpito al NPL meeting

4 cose che ci hanno colpito al NPL meeting 9

Il meeting di Banca Ifis a settembre è sempre un buon modo, oltre ovviamente per fare quattro chiacchiere con gli operatori, anche per capire che aria tira intorno al mondo degli Npls.
Durante questi incontri spesso si ascoltano temi già dibattuti dai primari giornali, o keynote speaker che (ovviamente) non si sbilanciano troppo in un senso o nell’altro.
Quest’anno, a differenza di altre volte, diverse cose ci hanno colpito.
Quattro in particolare.
1 – Il numero dei partecipanti
Banca Ifis ha annunciato di aver ricevuto 1100 richieste di iscrizione al meeting. Sebbene sia gratuito e quindi di facile accesso, ricordo bene che la prima volta che siamo stati a questo meeting (non più di 5 anni fa) eravamo un centinaio.
Il mercato dei servizi per il recupero dei crediti in sofferenza è letteralmente esploso. La maggior parte dei big funds sono arrivati in Italia e stanno acquistando senza indugio crediti, servicers, piattaforme di recupero dalle banche stesse.
Bolla in arrivo? O bolla già arrivata?
2 – Recovery rate / Gbv
Una slide circolata durante la presentazione mostrava come i crediti oggetto di cessioni massive 2018 ammontino a circa euro 125 miliardi, dei quali effettivamente recuperati solamente 5 miliardi.
Il dato non è passato in sordina, molti partecipanti hanno già postato e commentato la slide sui social network. Effettivamente fa specie pensare al rapporto tra il flusso di denaro che proviene dall’economia reale e quello derivante da movimenti finanziari, nel nostro caso molti di matrice estera.
A questo ritmo, quanto ci vorrà affinché lo stock venga veramente smaltito?
Rimane la domanda: siamo certi che il mercato NPL non ha una connessione diretta con l’economia reale, e che poi i conti non li dobbiamo fare ?
3 – Big servicer o boutique servicer?
Dalla conferenza è emerso questo messaggio: i servicer boutique sopravviveranno, saranno importanti e sarà importante la loro specializzazione per asset class.
Ricordo con precisione che due anni fa sullo stesso palco è stato detto l’esatto contrario.
Quel giorno tornai a casa pensieroso e determinato nel pensare che i servicer come GMA non sarebbero “spariti” e che non sarebbero stati “fagocitati” (queste le parole esatte). Oggi constatiamo con piacere che il vento è cambiato e che la nostra professionalità inizia a essere apprezzata e ricercata.
4 – UToPia?
Al centro del dibattito anche gli ormai famosi UTP, ormai quasi al pari degli NPL divenuti target degli acquirenti e servicer di questo mercato. A nostro parere però si tratta di due cose completamente diverse, che andrebbero gestite e prezzate in modo completamente diverso.
La sensazione è che ci si approcci all’UTP con troppo ottimismo: durante un recente convegno presso il Sole24ore sul tema, si mostrava come il 60% dei crediti classificati come UTP 3 anni fa sono ancora oggi classificati allo stesso modo, e che il reale tasso di default degli UTP attualizzato di anno in anno sarebbe superiore all’80%. Con questa consapevolezza, sarebbero ancora sostenibili i prezzi medi attuali dei portafogli?

 

Emanuele Grassi

Guida al mercato italiano NPL per investitori stranieri

Guida al mercato italiano NPL per investitori stranieri 10

Chi frequenta incontri a tema NPL sa perfettamente che uno dei topic immancabili è la visione degli investitori stranieri del mercato NPL italiano.

Come nel più classico degli stereotipi del nostro Paese si fa presente come il quadro normativo sia instabile, gli asset di difficile valutazione, i tempi di recupero incerti etc. etc. Genio e sregolatezza.

Che poi alla fine si dice che questa situazione farà desistere gli investitori stranieri e invece puntualmente ogni anno i capitali aumentano e i servicer italiani vengono venduti profumatamente a società o fondi esteri. Tutti sappiamo, anche se non ce lo diciamo, che i capitali da investire sono molti più degli asset da comprare, e che un appartamento nella campagna italiana non è poi tanto peggio di un appartamento nella countryside inglese o tedesca.

Per te, investitore o servicer straniero che vuoi comprarti qualche NPL italiano, queste sono le 5 cose che devi assolutamente sapere:

– il valore sul libero mercato (OMV) detratto di una % forfettaria è il peggior modo di calcolare il valore di una garanzia ipotecaria NPL. In Italia, il mercato libero e il mercato delle aste giudiziarie sono due cose completamente diverse.

Diffida dalle perizie che ti forniscono il valore in questo modo: l’incertezza sui tempi di liberazione dell’immobile e la scarsa accessibilità allo stato di fatto incidono troppo.

L’unico vero comparable di un immobile all’asta è un altro immobile all’asta nelle medesime condizioni;

– è vero che il credito fondiario si incassa più velocemente rispetto al credito ipotecario, ma non lo mettere nel tuo business plan come fosse oro colato; a seconda del tribunale in cui capiti, la legge è recepita diversamente; troverai chi ti manda il 90% dei soldi sul conto direttamente dall’aggiudicatario, chi ti dice che non è favorevole all’articolo 41 T.U.B. (normativa di riferimento) e tutta una serie di sfumature tra le due;

– se investi in procedure concorsuali, accertati che il servicer a cui affidi il tuo portafoglio abbia ben chiaro che dovrà mettere a disposizione una o più persone il cui compito sarà esclusivamente attaccarsi al telefono con i professionisti e sollecitare, sollecitare, sollecitare;

– se hai a disposizione i tempi medi per tribunale di ogni fase giudiziaria, e se vuoi dormire tranquillo, accertati di mettere nell’algoritmo un dato superiore almeno del 30% per evitare spiacevoli sorprese. In Italia ogni scusa è buona per un’opposizione, un rinvio, una nuova udienza. La media inizia a funzionare dopo i 100 crediti;

– investi in una sola asset class per volta e rivolgiti a un servicer che si occupa esclusivamente di questa asset class.

P.S.: Abbiamo recentemente aperto il nostro account Twitter: @GMAsrl1

Emanuele Grassi