Il DL Crescita del 30.4.2019 recentemente convertito in Legge può considerarsi un passo avanti determinante per l’attività immobiliare connessa al mondo degli NPLs.
Di seguito in via semplificata le tre modifiche più importanti proposte dal legislatore:
- possibilità di creare società veicolo di appoggio (SVA) con oggetto sociale e scopo unico l’attività immobiliare propedeutica al recupero dei crediti di uno specifico veicolo di cartolarizzazione;
- trasferimento alla SVA dei benefici della segregazione patrimoniale e della cascata dei pagamenti, tipici delle SPV;
- possibilità di cartolarizzare immobili anziché crediti;
GMA ha costituito una società Reoco ad hoc, aderente ai dettami del DL Crescita ed esplicitamente collegata al nostro veicolo di cartolarizzazione MB Finance.
Quale impatto potrà avere il DL una volta andato a regime? Molto forte. Soprattutto se gli operatori del settore sapranno attrezzarsi correttamente.
A un primo sguardo, l’utilizzo dello strumento Reoco in questa fase storica porta solo vantaggi. Qualche esempio:
- abbattimento quasi totale dei costi fiscali di repossess;
- sgravi fiscali estesi all’acquirente finale con la conseguente maggiore competitività in termini di prezzo rispetto all’offerta del libero mercato;
- maggiore possibilità di vivacizzare le aste in virtù del minor costo di carico degli immobili;
Tutto vero. Va comunque sempre considerato che l’attività immobiliare connessa ai crediti ipotecari è una vera e propria attività immobiliare; commette un grave errore chi pensa di amministrare società Reoco senza creare un vero e proprio dipartimento dedicato.
La proprietà di un immobile fa maturare onori e anche oneri in capo al proprietario: vedasi imu, spese condominiali, costi di manutenzione e deprezzamento da utilizzo.
È uno strumento utile, indispensabile per chi gestisce crediti, che va usato con parsimonia e senno. Occorre selezionare con attenzione i crediti che realmente possono incrementare il loro valore se “convertiti” in immobili e adeguatamente valorizzati.
In GMA amministriamo Reoco da oltre 10 anni. Abbiamo elaborato diversi tipi di strategie per adeguarci inizialmente al vuoto legislativo, poi alle novità normative previste dal DL del 14 febbraio 2016 n. 18, convertito nella Legge 08/04/2016 n. 49; in particolare le agevolazioni fiscali indicate all’art. 16 comma I, hanno trovato applicazione solo fino al 30 giugno 2017.
Ora portiamo sul mercato una delle prime (forse la prima) Società Veicolo di Appoggio costituita secondo le indicazioni del nuovo DL, nell’auspicio che il cambio di rotta del legislatore sia duraturo e che permetta agli operatori di lavorare a lungo termine con serenità.
Emanuele Grassi
