Che cos’è il “valore”?

La nostra azienda ha una forte anima real estate e come tutti gli operatori di questo mercato la nostra divisione si è approcciata con curiosità al mondo proptech (acronimo per Property Technology, vale a dire l’applicazione di tecnologie informatiche al mondo real estate). 

Le piattaforme nate con questo modello propongono tra le altre cose: servizi innovativi di intermediazione immobiliare, gestione delle proprietà immobiliari secondo modelli automatizzati, crowdfunding, valutazione degli immobili da remoto.

È proprio quest’ultima applicazione che ha suscitato maggiormente il nostro interesse; è significativo per il nostro business poter valutare il maggior numero di immobili nel minor tempo possibile. L’enorme mole di dati a disposizione dei fornitori di questi servizi (cd. Big Data) è promessa di accuratezza. 

Secondo una recente indagine di Crif (fonte “Il Sole 24 Ore”) non è esattamente così. Più di due terzi di queste perizie riportano valori differenti dalla realtà dei fatti. 

È possibile dunque basarsi (solo) su queste valutazioni per prendere decisioni? 

Con questo grado di incertezza, a chi possono servire queste perizie?

E soprattutto, cosa si intende per “valore”?

La partita si gioca sostanzialmente sui dettagli. Ci sono delle variabili che incidono sulla valutazione dell’immobile che non possono essere misurate da remoto, o magari solo parzialmente. 

Qualche esempio:

  • gli affacci 
  • il vicinato
  • il contesto
  • il rapporto tra mq e numero vani
  • la qualità dei comparables
  • il rapporto tra stato dei luoghi, destinazione d’uso e utente

A partire da un valore statico, questi parametri incidono sul prezzo di perizia in modo significativo. È tuttavia complesso attribuire a priori l’incidenza di queste variabili, l’unica possibilità è interrogare il mercato degli intermediari e dei possibili acquirenti. 

E qui veniamo alla domanda iniziale. 

Tendiamo a dimenticarci che il “valore” economico di un immobile (e di qualunque bene) altro non è che un valore convenzionale, fluttuante, continuamente ridisegnato nel tempo secondo innumerevoli variabili alcune tra le quali non direttamente attinenti il mercato immobiliare (es. tematiche fiscali, politiche, sociali). 

È quindi già complesso attribuire un valore in presenza di tutti i dati variabili, figuriamoci se vogliamo farlo in assenza di alcuni di essi e da remoto. 

Nel mercato NPL, lo strumento tecnologico al servizio delle valutazioni immobiliari può essere un valido aiuto per valutare portafogli molto grandi; i dati di migliaia di posizioni in pasto al “cervellone” ci restituiranno un numero complessivo, che funzionerà solo se considerato nell’insieme. 

Nel caso dei servicer buy-side come GMA, questo tipo di valutazioni (almeno con l’attuale tecnologia disponibile) possono solo fornire un dato indicativo. In presenza di una concentrazione di rischio è necessaria una valutazione specifica, drive-by e con indagine territoriale. 

Sarebbe interessante vedere gli scostamenti della curva di errore in relazione al numero di pratiche prese in considerazione; fino ad allora, affianchiamo il proptech alla tradizione. 

Emanuele Grassi

GMA si occupa di crediti ipotecari NPL, gestione e valorizzazione degli immobili a garanzia dei crediti e operazioni di cartolarizzazione. Contattaci.