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Il ruolo del servicer e le nuove regole del recupero crediti

Il ruolo del servicer e le nuove regole del recupero crediti 1

Da diverse settimane tiene banco tra gli addetti ai lavori del mondo NPE lo spauracchio di un DL orientato all’aiuto di famiglie e imprese in difficoltà. Molti colleghi e i principali player/istituzioni hanno già espresso il loro pensiero, al quale non possiamo che allinearci: così come pensato non è certamente attuabile e gli effetti negativi sull’economia in generale sarebbero molti di più di quelli positivi.

Ciò doverosamente chiarito, è nostra intenzione con questo articolo sollevare l’attenzione su altre tematiche sempre afferenti parte debitrice, figlie dello sviluppo di questa nuova industria. Non teoriche, ma pratiche e già presenti nella quotidianità del nostro lavoro.

Si fa un gran parlare (giustamente, aggiungerei) di sostenibilità e di criteri ESG applicati a tutti gli ambiti dell’impresa e della produzione. Sta dunque maturando nel lavoratore e nel consumatore la consapevolezza e la necessità di capire qual è l’impatto delle proprie scelte sull’ambiente, inteso non solo con accezione “green“.

La nostra giovane industria del recupero crediti si trova da qualche mese a questa parte a fronteggiare una situazione totalmente inedita. Con ogni probabilità il lettore è un addetto ai lavori, eviterò pertanto di approfondire le dinamiche congiunturali del periodo (materie prime, inflazione, tassi in rialzo etc.); vorrei invece porre l’attenzione su una dinamica in crescendo che sta avendo un forte impatto, sociale e disallineato, sull’economia reale.

In maniera forzatamente semplificata ecco in sintesi cosa sta accadendo: per via dell’aumento dei tassi di riferimento e per via della necessità di sostenere BP audaci, le condizioni di rientro per un debitore stanno diventando insostenibili.

L’aggettivo non è usato casualmente: ciò che tipicamente accade è che una rateizzazione che tenga conto delle prospettive di realizzo dei servicer/noteholders raramente è compatibile con le capacità di rientro del debitore. In questi casi il servicer per sostenere i numeri propone un significativo versamento upfront, nonostante sia lapalissiano che in una situazione di tensione finanziaria è improbabile che il debitore abbia accumulato risparmi significativi.

Ma questa è solo una faccia della medaglia. Il tema vero non è rappresentato dal peggioramento delle condizioni di rientro, ma dalla disparità/disomogeneità netta ed evidente tra diversi debitori nella medesima situazione. In buona sostanza, le speranze di un debitore di redimere la propria posizione dipendono in egual misura dalla propria capacità di ricominciare a produrre reddito e dalla fortuna di aver trovato il creditore giusto. 

Il rialzo dei tassi e dunque dei rendimenti attesi per gli investitori di questa asset class ha solo evidenziato e reso estremo un fenomeno già iniziato con le prime cessioni massive dei crediti in sofferenza. Le conseguenze di questa tendenza sono diverse, tutte con impatto sociale evidente e trasversale:

• differenze di condizioni tra debitori dello stesso Istituto/originator secondo il timing e le condizioni della cessione dei crediti

• differenze di condizioni tra debitori di istituti diversi che hanno contratto la medesima tipologia di finanziamento

• disallineamento di interessi e diversità di approccio tra i diversi creditori: quelli che possono permettersi di “coltivare” il cliente e sostenere un piano di rientro, e quelli che non hanno interesse a coltivare il cliente perché non fanno banca e non possono fare altro che agire giudizialmente.

Sono certo che chi ci legge ha perfettamente compreso che l’articolo non ha contenuti moralisti, o buonisti. Noi e tutti i colleghi continuiamo e continueremo a svolgere il nostro compito con professionalità, a perseguire gli obiettivi dei BP nel rispetto dei codici deontologici né più né meno come prima. Siamo altresì certi che il lettore ha ben chiaro che le dinamiche qui descritte sono nettamente scollegate dal tema “proposta legge Congedo”, che non è certamente la soluzione.

Ciò non toglie che non si possa evidenziare una tendenza significativa, pregnante per il nostro tessuto sociale, che va a minare alcuni tratti caratteristici della nostra cultura quali ad esempio la proprietà della prima casa.

Altrettanto evidente è che, se esiste una soluzione questa si trova al di fuori dalla nostra industria e non può essere lasciata nell’autonomia dei player operanti all’interno del libero mercato. A nostro modo di vedere ciò che va inizialmente fatto, come minimo e rapidamente, è diffondere cultura in questo senso. Occorre maggiore consapevolezza per il consumatore e per le aziende di quanto sia mutata la filiera del credito, di quali siano le esigenze dei nuovi attori e le conseguenze delle stesse, già a partire dal contratto di erogazione del credito.

Citando un caro amico, siamo il paese in cui per fare un PAC da 100 eur/mese serve una profilazione dell’attitudine al rischio e famiglie senza alcuna educazione finanziaria contraggono liberamente mutui a cinque zeri. Tutto ciò è esemplificativo della situazione attuale, per un cambio di rotta servirà remare forte e controcorrente.

Emanuele Grassi

Joint Ventures, why not?

Joint Ventures, why not? 2

Pubblicato il 02/02/2022 su Creditvillage.news

Alla fine del mese di novembre ho avuto l’opportunità di partecipare a un convegno organizzato da Zenith Service sulla cartolarizzazione immobiliare.

Abbiamo portato al convegno la nostra testimonianza di first mover in questa particolare categoria ed è stata l’occasione per approfondire alcuni temi e confrontarci con colleghi preparati e pragmatici.
Come spesso accade, attraverso il confronto e l’ascolto nascono nuovi punti di vista e nuove opportunità. La fotografia che ci eravamo fatti di questo ambito della cartolarizzazione era probabilmente corretta ma incompleta; la testimonianza di un master servicer e di altri special servicer ci ha messo nelle condizioni di comprendere situazioni diverse, che non ci eravamo immaginati e alle quali non avevamo pensato.
Comprendiamo per esempio che alcuni operatori real estate si sono finalmente approcciati allo strumento e stanno iniziando a perfezionare le prime operazioni. La maggior parte degli operatori aveva notato che i primi a partire sono stati dei player diversi; paradossalmente il punto di ingresso nello strumento non è stato il real estate ma la possibilità di investire in questa asset class emettendo obbligazioni.
In sostanza gli investitori che sono entrati per primi lo hanno fatto per il maggiore comfort percepito nella struttura piuttosto che per le caratteristiche intrinseche delle operazioni.

Ovviamente nessuno di questi è/era avulso al mondo real estate, ma di fatto non lo erano neppure prima; questo significa che la novità regolamentare ha giocato un ruolo determinante.
Ragionando sulla ratio legis e preso atto che tutti (noi compresi ovviamente) hanno diritto di sfruttare l’opportunità, mi sembra chiaro che la volontà del legislatore sia quella di spostare capitali nel mercato immobiliare e di introdurre in quest’ultimo un meccanismo di investimento più regolato e compliant. Va da sé che se gli immobiliaristi non entrano nel gioco, la ratio legis si compie solo per metà.
Ciò che emerge rispetto all’approccio degli immobiliaristi “puri” al mondo della cartolarizzazione immobiliare è paradossalmente il problema opposto verificatosi con i first mover.

Mentre questi ultimi, master e special servicers, hanno avuto pochi problemi nell’arrangement delle operazioni ma diversi problemi di adattamento strutturale per via della nuova composizione del sottostante (scarsa conoscenza della materia per i master servicer e necessità di adattamento degli asset manager, dei business plan e dei report per gli special servicer), ora si verifica l’esatto contrario: i nuovi approcciati conoscono perfettamente l’asset class ma hanno scarsa (o nulla) dimestichezza con le dinamiche degli SPV.
A questo punto nei prossimi mesi potrebbero delinearsi almeno due scenari:

– mutuo scambio di competenze tra i player e rafforzamento organico delle strutture dei servicer (sostanzialmente obbligatorio per i master, facoltativo per gli special)

– nascita di figure professionali intermedie (special servicer o advisor) che sopperiscano al know-how mancante delle parti coinvolte.

Non c’è una scelta giusta o sbagliata, dipende da diversi fattori quali ad esempio l’occasionalità delle operazioni e la propensione dell’imprenditore/servicer a esternalizzare.
Ciò che appare evidente è la volontà del regolatore di inserire nel mercato uno strumento che alzi il livello di compliance e la soglia di ingresso per l’esecuzione di alcune operazioni e la gestione del relativo capitale d’investimento.

Chi scrive è convinto che lo strumento, se applicato nel modo corretto e a lungo termine, possa rivoluzionare in senso generale l’approccio delle banche all’investimento immobiliare e all’erogazione dei finanziamenti garantiti.

E’ sotto gli occhi di tutti l’obsolescenza del sistema di valutazione del rischio immobiliare: si basa sulle garanzie e non sui flussi; escutere l’ipoteca è lungo e costoso; i ritorni sono estremamente bassi. Estendere lo strumento anche a un mercato meno qualificato è una sfida che, se verrà vinta, porterà all’erogazione di un credito più consapevole, meno rischiosa e più remunerativa.

Il terzo scenario prevede la creazione di Joint Ventures tra i diversi servicer. Tra finanza e immobiliare, per generalizzare. Ovvio che ci si possa strutturare, ma è innegabile che una commistione dei diversi punti di forza potrà portare a un risultato migliore. La grande flessibilità dello strumento della cartolarizzazione e la possibilità di personalizzare livelli di rischio e remunerazione rappresentano la scena ideale per una jv. Attraverso la redazione di un business plan dettagliato e la previsione dei diversi scenari vengono regolate dall’inizio tutte le possibilità e ridotte al minimo le situazioni di possibili misunderstanding e blocchi operativi.

Il capitale di rischio necessario alla riqualificazione degli immobili e alle spese accessorie (c.d. capex) ha un peso e un percepito decisamente diverso tra operatori immobiliari e non; Ovviamente non è l’unico punto di intersezione, anche se in ogni caso il conferimento di questo capitale/opera rappresenta la scena ideale del connubio tra le due tipologie di attori.

Monitoreremo gli sviluppi di questo mercato con la convinzione che rappresenti una strada avviata dalla quale non torneremo indietro.

Emanuele Grassi

Coronavirus, un anno dopo: 3 cose che non ci aspettavamo

Coronavirus, un anno dopo: 3 cose che non ci aspettavamo 3

Pubblicato il 17/05/2021 su Creditvillage.news

Tornando con i ricordi a un anno fa, penso spesso che siamo entrati in questa nuova condizione assolutamente impreparati. Sotto tutti i punti di vista. Ci dicevamo di continuo l’un l’altro “chi se lo sarebbe mai aspettato”, catapultati in una condizione da film di fantascienza con strade deserte, ospedali allo sbando e isolamento sociale. Forse tutto questo invece si poteva prevedere, o meglio avremmo potuto farci trovare più preparati, ma questo è un altro film che non trova spazio in questo articolo.

In quelle prime settimane i nostri pensieri non sono stati del tutto razionali. Non sapevamo quanto sarebbe durato il lockdown, figuriamoci cosa avremmo potuto intuire del mercato immobiliare e degli NPLs. Ricordo che il mio telefono suonava continuamente: lo strumento già usato e abusato prima della pandemia era diventato l’unico modo di dialogare con l’esterno e passavo la giornata a parlare con le persone degli argomenti più disparati, condite da domande impensabili tipo “sei vivo?”, “che ne sarà dei miei immobili?”, “cosa compriamo in borsa?” e cose simili.

E’ passato circa un anno, sono cambiate tante cose. Da prima ovviamente, ma anche dall’inizio della pandemia a oggi molte cose sono diverse. La più importante senza dubbio la possibilità di pensare al domani in modo più razionale, logico, chiaro. Al netto di tutte le questioni ancora aperte per le quali non mi sento all’altezza di esprimere un giudizio, siamo alla vigilia della stagione estiva con un programma vaccinale avviato e una discreta dose di ottimismo sul fatto che il prossimo inverno il virus non ci colpirà con la stessa forza.


In questo articolo vorrei soffermarmi sulle situazioni che stiamo vivendo oggi e che un anno fa non avremmo potuto prevedere. Credo che la comprensione di questa distonia possa davvero aiutarci a trovare la bussola e a vivere, per quanto possibile, con lucidità il momento presente.

 Ne ho contate tre:

  1. Non linearità dell’impatto:


probabilmente anche all’inizio della pandemia avevamo tutti capito che alcuni settori sarebbero stati colpiti più di altri; penso ad esempio al turismo in senso negativo e alla logistica/delivery in senso positivo. Ciò che determina la situazione attuale non è però uno spaccato così netto: è un’intersezione di impatti diretti e indiretti, determinati dall’indotto e in alcuni casi anche da aspetti puramente psicologici.
Parlando di NPLs ipotecari, assistiamo a eventi assolutamente non prevedibili: il numero di aste battute è crollato, trascinato dagli effetti del famigerato 54ter sugli immobili adibiti ad abitazione principale. Il rovescio della medaglia è che assistiamo a situazioni collaterali non prevedibili come ad esempio la grande partecipazione alle aste che vengono battute, determinata forse dalla maggiore concentrazione degli acquirenti. Lato immobiliare, invece, osserviamo l’inattesa dinamicità del mercato dei direzionali delle grandi città e degli immobili a destinazione turistica che paradossalmente dovrebbero essere i comparti più colpiti dal Covid per destinazione d’uso.
Anche nel mercato residenziale troviamo qualche situazione inaspettata o non preventivabile: i prezzi delle grandi città sono stabili, nessuna fuga verso la campagna come si poteva pensare in un primo momento. La voglia di cambiare aria (letteralmente) e di ritrovare la libertà trova la sua sublimazione nella seconda casa, che vive un momento florido nelle compravendite e nei prezzi come non si vedeva da 10 anni a questa parte.

2. Una nuova quotidianità


Forse anche per un bias del nostro cervello, in queste situazioni siamo portati a pensare che il problema si sarebbe risolto alla stessa velocità con la quale si è creato. Ciò che purtroppo sta accadendo è che a distanza di un anno godiamo di libertà limitate e variabili nel tempo, questo determina un contesto di incertezza economico non lineare (vedi punto precedente) e mobile, creando difficoltà di tutti i generi. Ciò che probabilmente accadrà nel prossimo futuro è che torneremo a una nuova normalità, vale a dire a una quotidianità che assorbirà le conseguenze negative e positive di quanto è accaduto. Lavoreremo di più in smart-working e vivremo di più in località turistiche, ma difficilmente potremo stipare uno spazio chiuso o usare i mezzi pubblici allo stesso modo.
Ancora una volta, tutto questo impatterà anche sugli NPLs e sul mercato immobiliare in maniera inattesa e difficile da prevedere: le moratorie non sono ancora scadute e certamente non potranno scadere tutte nello stesso momento; non è ancora chiaro il destino dei direzionali e degli immobili a destinazione retail, dalle botteghe ai centri commerciali. Probabilmente a distanza di tempo ci saremmo aspettati di avere le idee molto più chiare su come agire in certe situazioni per il recupero dei crediti o su come valorizzare un certo tipo di asset; non è così e probabilmente non sarà così ancora per diversi mesi.

3. La ripartenza:


in questo limbo in cui ci troviamo nel quale ognuno di noi gode di libertà e situazioni diverse, il tratto comune è la voglia di ripartire e uscire da questa spiacevole situazione. Sembra naturale pensare a un fine pandemia di grande entusiasmo, con vendite record per tutti e revenge spending dilagante. La realtà è che questa situazione sta lasciando pesantemente il segno su qualcuno (vedi ancora la non linearità) e questa ripartenza non sarà per tutti allo stesso modo. Salute, economia, psicologia: il virus non ha aggredito solo le vie respiratorie. Quanti hotel o ristoranti ripartiranno? Quante persone avranno perso il lavoro? Le risposte a queste domande sono importantissime per il mercato immobiliare e di rimando per il mercato NPLs ma la verità è che oggi non le conosciamo. I dati rilevati in questo momento sono influenzati da troppe dinamiche diverse e non possono rappresentare un trend di lungo periodo. Possiamo giusto notare che le compravendite immobiliari reggono l’urto e che in generale il mercato è frizzante e ottimista; sono probabilmente gli effetti dell’ondata di liquidità che abbiamo ricevuto, che se non verrà tradotta in produzione/economia reale diventerà presto inflazione.

Viviamo dunque una fase di transizione: siamo troppo vicini al punto di svolta per essere al buio, ma c’è ancora troppa incertezza nei prossimi passaggi per avere un quadro chiaro della situazione. E’ importante in questo momento non fidarsi totalmente dei trend e delle pulsioni irrazionali, che possono essere falsi amici. Il momento storico è una novità per tutte le generazioni e non possiamo permetterci di approcciarci con leggerezza alle attività di domani.
La vera sfida odierna è quella di mantenere alta l’attenzione. Questo lungo periodo di crepuscolo ha annebbiato un po’ la nostra capacità di reazione agli stimoli e alle opportunità; ognuno di noi deve fare uno sforzo importante in questo senso. Adesso è molto complesso riuscire ad analizzare un portafoglio NPL, decidere per il cambio destinazione d’uso di un immobile o un terreno; è facile lasciarsi tentare dall’attività per inerzia ma dobbiamo accettare il dubbio, adottare il criterio di prudenza e approcciarci al lavoro con professionalità. 

Il tempo è sempre galantuomo e prodigo di ricompense per chi approccia il lavoro in questo modo.

Emanuele Grassi  

Real estate e recupero crediti: due mondi diversi, una partnership possibile

Real estate e recupero crediti: due mondi diversi, una partnership possibile 4

Pubblicato l’11/12/2020 su Creditvillage.news

Il mondo del recupero crediti e il mondo del real estate sono da sempre molto connessi tra loro, in Italia in modo particolare. Nella nostra storia bancaria, la garanzia immobiliare è considerata la garanzia più tradizionale e confortevole per il creditore. L’erogazione del credito ipotecario è direttamente funzionale a tutta la nostra economia: comprare un immobile è il modo più semplice per ottenere un finanziamento. A volte anche in maniera pretestuosa: spesso la Banca rogante non tiene infatti conto di alcuni effetti collaterali quali la precarietà dei redditi (privati) la strumentalità del bene (aziende) e l’oscillazione del mercato immobiliare (tutti); in questo modo il rischio di default va decisamente oltre la certezza con la quale il credito è stato concesso, in nome di una garanzia che spesso tradisce le aspettative.

Va da sé che nei casi di default delle posizioni l’escussione della garanzia immobiliare diventa la prima cosa da fare e risulta quindi evidente che sebbene il tema NPL sia relativamente giovane dovrebbe essere consuetudine consolidata per gli istituti di credito la gestione degli immobili ipotecati.
Eppure non è così. Fino a 10-15 anni fa all’interno dei dipartimenti recupero crediti/sofferenze la riqualificazione delle garanzie immobiliari era un tema pressoché sconosciuto e lasciato all’iniziativa degli operatori più intraprendenti. Con gli occhi del tempo presente sembra scontato, ma fino ad allora non era consapevolezza diffusa la valorizzazione degli immobili al fine di ottimizzare i recuperi.

Lo scenario del recupero crediti odierno è talmente mutato ed evoluto da rendere irriconoscibile il precedente. Oggi gli attori sono fortemente specializzati, spesso dire “ipotecario” o “chirografario” non basta a descrivere l’attività di un servicer. Ci sono una serie di cluster quali asset class, categoria borrower, dimensioni e business model che rendono fortemente riconoscibile (a volte unica) l’attività di un operatore specializzato e ne determinano la riconoscibilità sul mercato. Se prima il mercato NPL era simile a un mercato all’ingrosso, ora sembra più a un agglomerato di botteghe artigianali dove all’interno si possono vedere approcci al lavoro diversi tra loro. Insomma, un mercato maturo. Talmente maturo da potersi aprire con consapevolezza all’esterno, agli investitori e agli operatori della stessa asset class.
Nel caso del Real Estate, si tratta di una grande opportunità. Ci sono moltissimi operatori tradizionali alla ricerca di opportunità che il mondo NPL/UTP può veicolare. Il servicer si pone dunque quale business originator verso il mercato e attraverso le proprie competenze specifiche sa all’occorrenza affiancare il partner in tutte quelle attività che per l’immobiliarista tradizionale sono da considerarsi non core: il connubio spesso è vincente per entrambi.

Il caso tradizionale è quello dello sviluppo immobiliare ex novo: il coinvolgimento di un attore specializzato può ottimizzare le risorse interne ed esternalizzare buona parte dei rischi connessi a un’attività non-core. C’è una grande differenza tra il dire e il fare: tutti parlano di crediti in sofferenza, anche al di fuori del nostro mercato, ma pochi sono in grado di maneggiarli e comprendere le dinamiche di queste posizioni.
Per esempio, molti immobiliaristi anche esperti confondono la titolarità di un credito ipotecario con la titolarità di un immobile. Quanto è importante l’expertise di un servicer specializzato? Viceversa, quante opportunità può perdere un servicer ipotecario solo perché non ha tempo, struttura e fondi per valorizzare una garanzia?
Occorre sempre ricordare, a dispetto di una credenza comune, che l’attività del recupero crediti e della riqualificazione delle garanzie sottostanti non sono affatto attività anticicliche; semplicemente si collocano immediatamente dopo il ciclo economico tradizionale, con le medesime finalità e gli stessi attori. Per capirci, l’obiettivo principale di un immobiliarista è il realizzo delle proprie attività mediante la vendita all’utilizzatore finale (il miglior pagatore possibile); tale obiettivo è perfettamente allineato con quello del mercato NPL/UTP, nel quale l’operatore trova la sua soddisfazione economica allo stesso modo. In questo contesto di obiettivi allineati i player del mercato immobiliare e del recupero crediti possono stringere alleanze profittevoli.

Infine, va sottolineato il fatto che in un contesto ciclico di attività profittevoli si crea un volano economico positivo per molti altri soggetti: fornitori, tecnici, agenzie, operatori del settore immobiliare in genere ritrovano la possibilità di produrre lavoro e redditi generando indotto per la comunità di riferimento. Esiste poi un effetto benefico indiretto tipico dell’attività di valorizzazione delle garanzie NPL/UTP: spesso la fase di stallo conseguente al dissesto dei debitori coinvolti crea una situazione di degrado che in alcuni casi eclatanti ha un impatto su intere aree, quartieri, città. Di conseguenza, il ripristino di queste situazioni produce effetti indiretti spesso non calcolabili a priori ma non per questo meno importanti.
A titolo di esempio, pensiamo a cosa può significare per un quartiere abitativo il ripristino di un fabbricato in degrado magari nel frattempo anche occupato o divenuto centro di attività opache, o anche semplicemente per un condominio l’arrivo di un buon pagatore che va a ripristinare una situazione di morosità tipicamente a carico in solido a tutti i condomini.

La condizione indispensabile affinché si possano stringere alleanze e collaborazioni tra il mondo real estate e quello del recupero crediti è che entrambi gli attori lavorino a compartimenti stagni e che le loro attività non interferiscano. Il rispetto dei reciproci ruoli impedirà sovrapposizioni nella distribuzione dei compiti e dei profitti, determinando maggiore efficienza nel lavoro svolto e un miglior risultato a beneficio di tutti.

Emanuele Grassi

Reoco e Coronavirus: opportunità dopo la pandemia

Reoco e Coronavirus: opportunità dopo la pandemia 5

Pubblicato il 21/04/2020 su Credivillage.news

La pandemia coronavirus e il conseguente lockdown arrivano nel momento in cui lo strumento Reoco/SVA si stava consolidando nell’operatività del settore.

Salvo qualche (lieve) dubbio interpretativo sull’applicazione della norma, lo scenario operativo sembrava entrato negli standard degli operatori e di tutti coloro che si occupano di NPL-UTP ipotecari. Il quadro normativo era delineato, temi quali segregazione patrimoniale e neutralità fiscale superati e accettati.

Insomma, il repossess degli immobili posti a garanzia dei crediti non era più una peculiarità di alcuni servicer specializzati nell’attività immobiliare ma una tipica way-out da considerare per ogni credito ipotecario.

E ora?

Viviamo un periodo di incertezza su scala globale, la maggior parte dei settori economici sono in questa situazione e il mondo del recupero crediti non fa di certo eccezione. I servicer che hanno consolidato da poco la loro attività immobiliare potrebbero avere qualche dubbio in più nella contingenza ed è possibile che nei prossimi mesi la cessione dei crediti possa diventare uno strumento privilegiato per attenuare l’impatto negativo sul cashflow.

Gli antichi ci insegnano a percorrere la via “negativa”; prima di inventarci qualcosa di nuovo, è bene togliere il superfluo e concentrarsi sulle azioni che hanno funzionato e continueranno a funzionare.

Nel caso delle SVA e del mercato immobiliare, ci sono almeno quattro capisaldi da cui ripartire:

  • Datio in solutum: in questo periodo di sospensione dei termini processuali, le azioni stragiudiziali fanno la differenza. Ecco che l’acquisizione di un immobile nella modalità datio in solutum può diventare determinante per il recupero di un credito in tempi utili; lo è a prescindere, ma lo diventa a maggior ragione ora che nel conteggio giudiziale dovremmo aggiungere tempi e costi dovuti all’emergenza Covid-19;
  • Riqualificazione a medio termine: è probabile che il mercato immobiliare dei prossimi mesi sconterà la questione coronavirus, trattasi di capire in che misura; questo significa che tutti i progetti di repossess/riqualificazione a medio-termine trovano maggior senso in questo periodo storico. L’operatore si trova spesso al centro della scelta amletica tra vendere as is/giudizialmente e acquisire l’asset per riqualificarlo e trarne maggior profitto. Ora è probabile che la seconda opzione abbia più forza;
  • Location: la regola d’oro del mercato immobiliare continuerà a valere in ogni epoca. Il repossess di immobili in una buona posizione è sempre di partenza una buona idea: alzi la mano chi non avrebbe voluto trascorrere la quarantena in una villa sul mare a Vulcano o in una tenuta in Toscana;
  • Amenities: in questi giorni ci siamo accorti di quanto terrazzi, giardini e spazi esterni siano importanti per un’abitazione; in realtà per gli operatori lo sono sempre stati e hanno sempre rappresentato un punto differenziante nella scelta di un immobile da acquistare. Attenzione perciò alle nuove frontiere del comfort: qualità dell’aria ed efficientamento energetico stanno finalmente per diventare dei driver

Emanuele Grassi

Che cos’è il “valore”?

Che cos’è il “valore”? 6

La nostra azienda ha una forte anima real estate e come tutti gli operatori di questo mercato la nostra divisione si è approcciata con curiosità al mondo proptech (acronimo per Property Technology, vale a dire l’applicazione di tecnologie informatiche al mondo real estate). 

Le piattaforme nate con questo modello propongono tra le altre cose: servizi innovativi di intermediazione immobiliare, gestione delle proprietà immobiliari secondo modelli automatizzati, crowdfunding, valutazione degli immobili da remoto.

È proprio quest’ultima applicazione che ha suscitato maggiormente il nostro interesse; è significativo per il nostro business poter valutare il maggior numero di immobili nel minor tempo possibile. L’enorme mole di dati a disposizione dei fornitori di questi servizi (cd. Big Data) è promessa di accuratezza. 

Secondo una recente indagine di Crif (fonte “Il Sole 24 Ore”) non è esattamente così. Più di due terzi di queste perizie riportano valori differenti dalla realtà dei fatti. 

È possibile dunque basarsi (solo) su queste valutazioni per prendere decisioni? 

Con questo grado di incertezza, a chi possono servire queste perizie?

E soprattutto, cosa si intende per “valore”?

La partita si gioca sostanzialmente sui dettagli. Ci sono delle variabili che incidono sulla valutazione dell’immobile che non possono essere misurate da remoto, o magari solo parzialmente. 

Qualche esempio:

  • gli affacci 
  • il vicinato
  • il contesto
  • il rapporto tra mq e numero vani
  • la qualità dei comparables
  • il rapporto tra stato dei luoghi, destinazione d’uso e utente

A partire da un valore statico, questi parametri incidono sul prezzo di perizia in modo significativo. È tuttavia complesso attribuire a priori l’incidenza di queste variabili, l’unica possibilità è interrogare il mercato degli intermediari e dei possibili acquirenti. 

E qui veniamo alla domanda iniziale. 

Tendiamo a dimenticarci che il “valore” economico di un immobile (e di qualunque bene) altro non è che un valore convenzionale, fluttuante, continuamente ridisegnato nel tempo secondo innumerevoli variabili alcune tra le quali non direttamente attinenti il mercato immobiliare (es. tematiche fiscali, politiche, sociali). 

È quindi già complesso attribuire un valore in presenza di tutti i dati variabili, figuriamoci se vogliamo farlo in assenza di alcuni di essi e da remoto. 

Nel mercato NPL, lo strumento tecnologico al servizio delle valutazioni immobiliari può essere un valido aiuto per valutare portafogli molto grandi; i dati di migliaia di posizioni in pasto al “cervellone” ci restituiranno un numero complessivo, che funzionerà solo se considerato nell’insieme. 

Nel caso dei servicer buy-side come GMA, questo tipo di valutazioni (almeno con l’attuale tecnologia disponibile) possono solo fornire un dato indicativo. In presenza di una concentrazione di rischio è necessaria una valutazione specifica, drive-by e con indagine territoriale. 

Sarebbe interessante vedere gli scostamenti della curva di errore in relazione al numero di pratiche prese in considerazione; fino ad allora, affianchiamo il proptech alla tradizione. 

Emanuele Grassi

Convegno Re.o.co e Decreto Legge Crescita: 3 spunti concreti

  • Convegno Re.o.co e Decreto Legge Crescita: 3 spunti concreti 7

Il convegno della scorsa settimana sulle Reoco e sui recenti aggiornamenti normativi è stata l’occasione per un confronto aperto sul tema tra gli attori del mercato.

I relatori hanno fornito un quadro completo della situazione attuale, partendo da un overview di mercato fino a descrivere nel dettaglio i casi più particolari.

La scelta dei relatori non è stata casuale, abbiamo scelto dei soggetti che operano direttamente sul campo e con i quali poter parlare di applicazioni pratiche della normativa.

Ne è scaturita una tavola rotonda interessante, dalla quale sono emersi molti spunti di riflessione.

Ne citiamo tre:

1. Fiscalità

È stato sicuramente il tema più dibattuto. Tutti i relatori hanno convenuto che serve maggiore chiarezza, soprattutto in riferimento all’applicazione dell’IVA e alle situazioni in cui l’attribuzione della fiscalità è trasversale su più operazioni non collegate tra loro (es. pro-rata);

2. Segregazione patrimoniale

Anche se è parso chiaro a tutti che il legislatore ha introdotto la segregazione patrimoniale per gli asset acquisiti dalle Reoco-SVA, rimangono da definire alcuni meccanismi operativi. Per esempio, come attribuire un asset o una voce contabile a uno specifico comparto dell’SPV, o come dimostrare la segregazione a terze parti creditori del veicolo;

3. Applicabilità delle agevolazioni fiscali in casi estremi

Ci siamo chiesti se in futuro verrà rivista l’applicazione della norma tout court, considerato il fatto che ora le agevolazioni sono previste a prescindere dall’entità del credito e dall’incidenza delle spese accessorie (capex).

Lato nostro abbiamo sempre creduto che è indispensabile avere una Reoco al servizio delle operazioni di credit management ipotecarie, e riteniamo che a seguito delle modifiche normative ci sarà più consapevolezza e una maggiore domanda dei nostri servizi.

Desideriamo ringraziare tutti coloro che hanno reso possibile questo convegno, con particolare menzione ai presenti in sala che hanno partecipato attivamente alla discussione e contribuito alla buona riuscita dell’evento.

Emanuele Grassi

Come NON usare una Reoco

  • Come NON usare una Reoco 8

Ogni operatore nell’ambito della gestione dei crediti ipotecari ha ormai ben presente che cosa sia una Reoco e quale sia lo scopo primario del suo utilizzo.
Il mercato NPL è ormai maturo, ciò che va affinandosi negli anni è la specializzazione e la competenza degli attori. Per chi tratta il nostro segmento conoscere lo strumento Reoco equivale all’ABC.

Anche in considerazione delle recenti novità normative (vedi anche: https://www.gma.it/it/reoco-istruzioni-per-luso/) tutti gli operatori, o quasi, si sono dotati di un’entità giuridica per partecipare alle aste e più in generale per intestarsi gli immobili oggetto di garanzia dei loro crediti. I vantaggi derivanti dall’utilizzo dello strumento sono evidenti.

Sono però altrettanto evidenti gli SVANTAGGI?

Probabilmente no, o forse non ancora. Chi come noi utilizza questo modus operandi da molti anni ha maturato un’esperienza tale da poter individuare alcune criticità; a volte intervenire con una Reoco produce vantaggi solo apparenti nel breve periodo, ma nel lungo periodo potrebbe produrre maggiori costi e difficoltà di gestione.

Ecco a nostro parere quando è meglio NON utilizzare una Reoco:

  • quando l’asset NON è un asset liquido.
    Il valore di perizia non è l’unico parametro da considerare per prezzare un bene, è anche importante capire il grado di liquidità dell’asset nel mercato corrente. L’esempio più classico è quello delle ville costruite in zone poco liquide, dove i periti possono valutare l’immobile basandosi sul valore al mq ma poi, alla prova del mercato, la domanda si approccia con cifre completamente diverse. Peggio ancora se l’asset è valutato in maniera corretta ma la domanda è scarsa;
  • quando il prezzo d’asta NON è sceso almeno del 30% rispetto al valore di realizzo su libero mercato.
    La percentuale di scarto è volutamente significativa, soprattutto per asset di piccole dimensioni dove i costi fissi hanno un’incidenza importante. A volte anche un buon modello software non è in grado di prevedere gli imprevisti connessi al repossess, meglio quindi adottare un approccio conservativo;
  • quando NON è perfettamente chiara la way-out.
    Questo vale soprattutto per gli immobili da completare e/o a destinazione ricettivo/commerciale. Possono verificarsi diversi scenari in corso d’opera, l’utente deve poterli prevedere e pertanto avere liquidità e mezzi necessari per ogni tipo di intervento; inoltre va considerata la fiscalità di ogni singola operazione; nel nostro Paese esistono molteplici casi di applicazione che determinano scenari completamente diversi (basti pensare al pro-rata);
  • quando NON c’è una struttura dedicata all’interno dell’azienda.
    La gestione dei crediti e la gestione immobiliare sono due attività distinte e devono essere seguite da due dipartimenti con competenze diverse. Una volta acquisito un bene tramite Reoco, l’attività a seguire è da considerarsi in tutto e per tutto property management.
  • quando NON sono chiari i costi di gestione.
    La proprietà di un immobile genera una serie di costi, quali ad esempio imu, spese condominiali, costi di manutenzione, spese gestionali interne, deprezzamento da utilizzo o deterioramento da inutilizzo. E’ importante creare un modello che tenga in considerazione il maggior numero di variabili e imprevisti.

A questo proposito GMA organizza il giorno 9 ottobre un seminario a Milano sul tema; presto ne divulgheremo i dettagli. Scrivi a info@gma.it per essere aggiornato.

Emanuele Grassi

Reoco: istruzioni per l’uso

Reoco: istruzioni per l'uso 9

Il DL Crescita del 30.4.2019 recentemente convertito in Legge può considerarsi un passo avanti determinante per l’attività immobiliare connessa al mondo degli NPLs.

Di seguito in via semplificata le tre modifiche più importanti proposte dal legislatore:

  • possibilità di creare società veicolo di appoggio (SVA) con oggetto sociale e scopo unico l’attività immobiliare propedeutica al recupero dei crediti di uno specifico veicolo di cartolarizzazione;
  • trasferimento alla SVA dei benefici della segregazione patrimoniale e della cascata dei pagamenti, tipici delle SPV;
  • possibilità di cartolarizzare immobili anziché crediti;

GMA ha costituito una società Reoco ad hoc, aderente ai dettami del DL Crescita ed esplicitamente collegata al nostro veicolo di cartolarizzazione MB Finance.

Quale impatto potrà avere il DL una volta andato a regime? Molto forte. Soprattutto se gli operatori del settore sapranno attrezzarsi correttamente.
A un primo sguardo, l’utilizzo dello strumento Reoco in questa fase storica porta solo vantaggi. Qualche esempio:

  • abbattimento quasi totale dei costi fiscali di repossess;
  • sgravi fiscali estesi all’acquirente finale con la conseguente maggiore competitività in termini di prezzo rispetto all’offerta del libero mercato;
  • maggiore possibilità di vivacizzare le aste in virtù del minor costo di carico degli immobili;

Tutto vero. Va comunque sempre considerato che l’attività immobiliare connessa ai crediti ipotecari è una vera e propria attività immobiliare; commette un grave errore chi pensa di amministrare società Reoco senza creare un vero e proprio dipartimento dedicato.

La proprietà di un immobile fa maturare onori e anche oneri in capo al proprietario: vedasi imu, spese condominiali, costi di manutenzione e deprezzamento da utilizzo.

È uno strumento utile, indispensabile per chi gestisce crediti, che va usato con parsimonia e senno. Occorre selezionare con attenzione i crediti che realmente possono incrementare il loro valore se “convertiti” in immobili e adeguatamente valorizzati.

In GMA amministriamo Reoco da oltre 10 anni. Abbiamo elaborato diversi tipi di strategie per adeguarci inizialmente al vuoto legislativo, poi alle novità normative previste dal DL del 14 febbraio 2016 n. 18, convertito nella Legge 08/04/2016 n. 49; in particolare le agevolazioni fiscali indicate all’art. 16 comma I, hanno trovato applicazione solo fino al 30 giugno 2017.

Ora portiamo sul mercato una delle prime (forse la prima) Società Veicolo di Appoggio costituita secondo le indicazioni del nuovo DL, nell’auspicio che il cambio di rotta del legislatore sia duraturo e che permetta agli operatori di lavorare a lungo termine con serenità.

Emanuele Grassi

NPL – Art. 560 c.p.c.: un’altra modifica per tutti utile a nessuno

NPL – Art. 560 c.p.c.: un’altra modifica per tutti utile a nessuno 10

La recente modifica dell’art. 560 c.p.c. segna un’altra tappa nel viaggio confusionario del legislatore nel mondo NPL – recupero crediti. Negli ultimi 3 anni sono stati numerosi gli interventi in materia di procedure esecutive e concorsuali, apparentemente utili ma non congruenti. Per citare due esempi:

– con il D.L. 14 febbraio 2016, n. 18, come modificato dalla Legge di Bilancio 2017, n. 232 sono state introdotte agevolazioni all’acquisto degli immobili in asta; la validità della della norma ha riguardato gli atti emessi fino al 30 giugno 2017 e non è stata ulteriormente prorogata;

– attraverso l’esempio di alcuni tribunali considerati “virtuosi”, si è adottato un sistema di custodia attivo che prevedeva tra le altre cose l’accesso anticipato del custode all’immobile (contestuale a quello del ctu) e l’inizio degli accessi bonari e forzosi in tempo utile per consegnare l’immobile libero al decreto di trasferimento. Con la recente modifica, si ritorna alla vecchia prassi e la si consolida.

Il tema non è parteggiare per il debitore o per i creditori; questa situazione di incertezza porta svantaggi a entrambi.

Il legislatore continua a non capire che questo segmento di mercato non ha bisogno di modifiche, ma di certezze e stabilità. Non è importante sapere se un immobile verrà liberato prima o dopo il decreto di trasferimento, al primo o al terzo accesso: l’importante è saperlo con certezza, dall’inizio.

Va sempre ricordato che il debitore è esso stesso beneficiario della vendita giudiziaria: in alcuni casi potrà beneficiarne in denaro, in altri nella riduzione della propria esposizione debitoria. E’ logico dunque che una vendita in asta a prezzo ridotto penalizza entrambi gli scenari.

Ex parte creditoris, rimane difficile capire come sia possibile tollerare e certificare che alle vendite giudiziarie l’acquirente paga oggi un bene del quale avrà titolo di proprietà dopo 3-4 mesi e ne avrà il possesso a data da destinarsi.

L’ obiettivo di questo articolo non è evidenziare che i creditori (banche, fondi etc) sono stati danneggiati dalle scelte del legislatore. Apparentemente a questo giro i creditori sono stati penalizzati e con le precedenti modifiche hanno invece avuto dei benefici; a nostro avviso non è corretta nessuna delle due affermazioni. Una legge che incentiva l’accesso alle aste solo per qualche mese crea un clima di incertezza e confusione tra gli operatori che supera di gran lunga tutti gli effetti positivi creati; per dirla semplice, era meglio non farla neppure.

Gli operatori del settore invocano a gran voce stabilità, coerenza, norme chiare applicate alla lettera. Sapere esattamente quanto tempo occorre per un piano di riparto o per la liberazione di un immobile mette tutti davanti alle proprie responsabilità in modo equivalente, crea un mercato trasparente e tutela i diritti di tutti, debitori inclusi.

Emanuele Grassi