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Gli addetti ai lavori avranno certamente notato negli ultimi 12 mesi un aumento dell’affluenza alle aste immobiliari. Si sta probabilmente realizzando la visione dei pi\u00f9 lungimiranti del settore, che da qualche anno lavorano per portare alle aste i privati cittadini e per provare a equiparare le vendite giudiziarie alle vendite su libero mercato.<\/p>\n
Sembrano lontani i tempi in cui la vendita alle aste era considerata un affare per pochi, e si dava per scontata l’esistenza di loschi affari dietro questo ambiente. In questo senso, il risultato ottenuto \u00e8 certamente molto positivo.<\/p>\n
I recenti adeguamenti normativi (cfr. d.l. 83\/2015 e d.l. 59\/2016) hanno fatto il resto, accelerando i tempi del processo e proponendo prezzi pi\u00f9 appetibili per gli asset.<\/p>\n
Ma \u00e8 davvero tutto in discesa? \u00c8 possibile che questo sia un trend positivo di lungo periodo?<\/p>\n
Noi abbiamo qualche dubbio. Secondo noi la corsa alle aste immobiliari \u00e8 “strana”, per almeno tre motivi:<\/p>\n
1.Il numero di asset venduti \u00e8 pressoch\u00e9 invariato:<\/p>\n
chi pensa che la maggiore affluenza alle aste sar\u00e0 la panacea di tutti i mali, si sbaglia. Se \u00e8 vero che pi\u00f9 persone determinano prezzi pi\u00f9 alti e (forse) maggiore velocit\u00e0 nella vendita, ci fa riflettere il fatto che a fronte del 25% di incremento delle buste depositate, si ha avuto un incremento del 5% degli asset venduti rispetto al totale delle vendite. Ovvero molti cani alla ricerca dello stesso osso, che non significa molti ossi venduti …<\/p>\n
2. I prezzi di vendita in alcuni casi superano i valori del libero mercato:<\/p>\n
qualche settimana fa un agente immobiliare ci ha detto: “Ora come ora, ha pi\u00f9 senso vendere un immobile all’asta che metterlo nella mia vetrina”.<\/p>\n
La “moda” delle aste e il meccanismo irrazionale che le contraddistingue (effetto casin\u00f2) porta il prezzo di vendita di alcuni asset a superare il prezzo di vendita a libero mercato. Questa cosa non pu\u00f2 avere una logica n\u00e9 pu\u00f2 essere considerata un trend: la vendita all’asta comporta rischi e compromessi che fisiologicamente devono scontare un prezzo rispetto alla vendita libera. Prima o poi questo effetto finir\u00e0, \u00e8 certo.<\/p>\n
3. Non abbiamo evidenza di segnali di ripresa dell’economia:<\/p>\n
il mercato immobiliare segue da sempre e con proporzionalit\u00e0 diretta l’economia del Paese. Tr\u00e0ina ed \u00e8 trainato. Negli ultimi 12 mesi non ci sono stati segnali n\u00e9 evidenze di dati tali da far prevedere un aumento del prezzo degli immobili. I salari sono rimasti invariati e la capacit\u00e0 di indebitamento pro-capite \u00e8 diminuita. In questo scenario un aumento dei prezzi va considerato solamente come episodico e connesso alla nicchia di mercato.<\/p>\n
Per questi e per altri motivi collegati riteniamo che questo trend vada interpretato come ricollocazione della liquidit\u00e0 e non come un trend duraturo. La nostra valutazione degli asset continuer\u00e0 a basarsi su assumptions pi\u00f9 durature e prevedibili<\/a>.<\/p>\n A prescindere da questo \u00e8 comunque innegabile che la crescente attenzione verso il mercato degli NPLs ha portato maggiore liquidit\u00e0 in questo microcosmo; in questo modo si rischia per\u00f2 di creare una situazione paradossale nella quale met\u00e0 del mercato \u00e8 florida e l’altra met\u00e0 \u00e8 in crisi<\/a>!<\/p>\n Non facciamoci abbagliare, altrimenti i nostri NPLs torneranno ad essere NPLs!<\/p>\n <\/p>\n Emanuele Grassi<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Gli addetti ai lavori avranno certamente notato negli ultimi 12 mesi un aumento dell’affluenza alle aste immobiliari. Si sta probabilmente realizzando la visione dei pi\u00f9 lungimiranti del settore, che da qualche anno lavorano per portare alle aste i privati cittadini … Continua a leggere