{"id":2733,"date":"2022-02-02T16:04:27","date_gmt":"2022-02-02T16:04:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gma.it\/?p=2733"},"modified":"2022-02-02T16:15:09","modified_gmt":"2022-02-02T16:15:09","slug":"joint-ventures-why-not","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gma.it\/it\/joint-ventures-why-not\/","title":{"rendered":"Joint Ventures, why not?"},"content":{"rendered":"\n
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Pubblicato il 02\/02\/2022 su Creditvillage.news<\/a><\/p>\n\n\n\n

Alla fine del mese di novembre ho avuto l’opportunit\u00e0 di partecipare a un convegno organizzato da Zenith Service sulla cartolarizzazione immobiliare. <\/p>\n\n\n\n

Abbiamo portato al convegno la nostra testimonianza di first mover<\/em> in questa particolare categoria ed \u00e8 stata l’occasione per approfondire alcuni temi e confrontarci con colleghi preparati e pragmatici.
Come spesso accade, attraverso il confronto e l’ascolto nascono nuovi punti di vista e nuove opportunit\u00e0. La fotografia che ci eravamo fatti di questo ambito della cartolarizzazione era probabilmente corretta ma incompleta; la testimonianza di un master service<\/strong>r e di altri special servicer<\/strong> ci ha messo nelle condizioni di comprendere situazioni diverse, che non ci eravamo immaginati e alle quali non avevamo pensato.
Comprendiamo per esempio che alcuni operatori real estate si sono finalmente approcciati allo strumento e stanno iniziando a perfezionare le prime operazioni. La maggior parte degli operatori aveva notato che i primi a partire sono stati dei player diversi; paradossalmente il punto di ingresso nello strumento non \u00e8 stato il real estate ma la possibilit\u00e0 di investire in questa asset class emettendo obbligazioni.
In sostanza gli investitori che sono entrati per primi lo hanno fatto per il maggiore comfort percepito nella struttura piuttosto che per le caratteristiche intrinseche delle operazioni. <\/p>\n\n\n\n

Ovviamente nessuno di questi \u00e8\/era avulso al mondo real estate, ma di fatto non lo erano neppure prima; questo significa che la novit\u00e0 regolamentare ha giocato un ruolo determinante.
Ragionando sulla ratio legis<\/em> e preso atto che tutti (noi compresi ovviamente) hanno diritto di sfruttare l’opportunit\u00e0, mi sembra chiaro che la volont\u00e0 del legislatore sia quella di spostare capitali nel mercato immobiliare e di introdurre in quest\u2019ultimo un meccanismo di investimento pi\u00f9 regolato <\/strong>e compliant. Va da s\u00e9 che se gli immobiliaristi non entrano nel gioco, la ratio legis<\/em> si compie solo per met\u00e0.
Ci\u00f2 che emerge rispetto all’approccio degli immobiliaristi “puri” al mondo della cartolarizzazione immobiliare \u00e8 paradossalmente il problema opposto verificatosi con i first mover.
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Mentre questi ultimi, master e special servicers, hanno avuto pochi problemi nell’arrangement delle operazioni ma diversi problemi di adattamento strutturale<\/strong> per via della nuova composizione del sottostante (scarsa conoscenza della materia per i master servicer e necessit\u00e0 di adattamento degli asset manager, dei business plan e dei report per gli special servicer), ora si verifica l’esatto contrario: i nuovi approcciati conoscono perfettamente l’asset class ma hanno scarsa (o nulla) dimestichezza con le dinamiche degli SPV.
A questo punto nei prossimi mesi potrebbero delinearsi almeno due scenari:<\/p>\n\n\n\n

– mutuo scambio di competenze tra i player e rafforzamento organico delle strutture dei servicer (sostanzialmente obbligatorio per i master, facoltativo per gli special)<\/p>\n\n\n\n

– nascita di figure professionali intermedie (special servicer o advisor) che sopperiscano al know-how mancante delle parti coinvolte.<\/p>\n\n\n\n

Non c’\u00e8 una scelta giusta o sbagliata, dipende da diversi fattori quali ad esempio l’occasionalit\u00e0 delle operazioni e la propensione dell’imprenditore\/servicer a esternalizzare.
Ci\u00f2 che appare evidente \u00e8 la volont\u00e0 del regolatore di inserire nel mercato uno strumento che alzi il livello di compliance e la soglia di ingresso per l’esecuzione di alcune operazioni e la gestione del relativo capitale d’investimento.<\/p>\n\n\n\n

Chi scrive \u00e8 convinto che lo strumento, se applicato nel modo corretto e a lungo termine, possa rivoluzionare in senso generale l’approccio delle banche all’investimento immobiliare e all’erogazione dei finanziamenti garantiti. <\/p>\n\n\n\n

E’ sotto gli occhi di tutti l’obsolescenza del sistema di valutazione del rischio immobiliare: si basa sulle garanzie e non sui flussi; escutere l’ipoteca \u00e8 lungo e costoso; i ritorni sono estremamente bassi. Estendere lo strumento anche a un mercato meno qualificato \u00e8 una sfida che, se verr\u00e0 vinta, porter\u00e0 all’erogazione di un credito pi\u00f9 consapevole, meno rischiosa e pi\u00f9 remunerativa. <\/p>\n\n\n\n

Il terzo scenario prevede la creazione di Joint Ventures<\/strong> tra i diversi servicer. Tra finanza e immobiliare, per generalizzare. Ovvio che ci si possa strutturare, ma \u00e8 innegabile che una commistione dei diversi punti di forza potr\u00e0 portare a un risultato migliore. La grande flessibilit\u00e0 dello strumento della cartolarizzazione e la possibilit\u00e0 di personalizzare livelli di rischio e remunerazione rappresentano la scena ideale per una jv. Attraverso la redazione di un business plan dettagliato e la previsione dei diversi scenari vengono regolate dall’inizio tutte le possibilit\u00e0 e ridotte al minimo le situazioni di possibili misunderstanding e blocchi operativi. <\/p>\n\n\n\n

Il capitale di rischio<\/strong> necessario alla riqualificazione degli immobili e alle spese accessorie (c.d. capex) ha un peso e un percepito decisamente diverso tra operatori immobiliari e non; Ovviamente non \u00e8 l’unico punto di intersezione, anche se in ogni caso il conferimento di questo capitale\/opera rappresenta la scena ideale del connubio tra le due tipologie di attori.<\/p>\n\n\n\n

Monitoreremo gli sviluppi di questo mercato con la convinzione che rappresenti una strada avviata dalla quale non torneremo indietro.<\/p>\n\n\n\n

Emanuele Grassi <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pubblicato il 02\/02\/2022 su Creditvillage.news Alla fine del mese di novembre ho avuto l’opportunit\u00e0 di partecipare a un convegno organizzato da Zenith Service sulla cartolarizzazione immobiliare. Abbiamo portato al convegno la nostra testimonianza di first mover in questa particolare categoria … Continua a leggere→<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2735,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[73,106,82,70,25],"class_list":["post-2733","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-npl-blog","tag-cartolarizzazione","tag-jointventures","tag-realestate","tag-spv","tag-asset-management"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2733","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2733"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2733\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2741,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2733\/revisions\/2741"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2735"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2733"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2733"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gma.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2733"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}